update zur vom Bundestag beschlossenen WEG-Reform 2020

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WEG-Reform vom Bundestag beschlossen

WEG
Reform der WEG

Die WEG-Reform wurde vom Bundestag am 17.9.2020 endgültig in der dritten Lesung beschlossen. Die neue Fassung soll voraussichtlich ab 1.12.2020 gelten. Dies gilt vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrates.

Nachdem die WEG-Reform vor der Sommerpause im Bundestag nicht verabschiedet werden konnte, hatten Vertreter der Koalition die noch strittigen Punkte anschließend ausgeräumt. Das Gesetz ist vom Bundestag am 17.9.2020 beschlossen worden.

Nach dem Bundestag muss noch der Bundesrat abschließend über die WEG-Novelle entscheiden. Am 9.10.2020 soll die Länderkammer über die Reform beraten. Sollte das terminlich klappen, würde die Änderungen am Wohnungseigentumsrecht zum 1.12.2020 in Kraft treten können.

Die wesentlichen Ziele der Gesetzesänderung waren folgende:

  • Erleichterung des Einbaus von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.
  • Förderung des barrierefreien Aus- und Umbaus sowie der energetischen Sanierung.
  • Effizientere Gestaltung der WEG-Verwaltung.

Der Schwerpunkt der Reformierung lag darin die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu erleichtern, die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu ermöglichen, Kontrollmöglichkeiten der Eigentumsverwaltung zu erweitern und Schlichtungsmechanismen effizienter zu gestalten. Weiterhin sollte die Wirksamkeit der Verwalterbestellung in bestimmten Fällen vom Vorhandensein eines Sachkundenachweises abhängig gemacht, die Beschlussfassung erleichtert sowie verbindliche digitale Plattformen für die Eigentümergemeinschaften eingeführt werden.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vor. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB-neu). Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

Wenn ein Verwalter einen Fehler begeht und dieser zu einem Schaden für die Eigentümer führt, können diese von der Gemeinschaft gegen den Verwalter gerichtlich geltend gemacht werden.

Folgende wesentlichen Änderungen sieht die vom Bundestag beschlossene Fassung vor:

Sondereigentumsfähigkeit für Stellplätze, Gartenflächen und Terrassen (in § 3)

Mit der WEG-Reform sind Stellplätze, Gartenflächen und Terrassen nun sondereigentumsfähig. Bisher konnten hierfür lediglich Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, was zu Rechtsunsicherheit führt. Anders als bei Stellplätzen kann für Gartenflächen und Terrassen ein Miteigentumsanteil nicht ausschließlich als Sondereigentum begründet werden. Darüber hinaus müssen die Räume wirtschaftlich die Hauptsache des Sondereigentums bleiben.

Vereinbarungsabändernde Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel (§§ 5 & 10)

Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden, müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um gegen künftige Erwerber zu wirken. Dies dient dem Schutz der Erwerber vor unbekannten, aber womöglich besonders belastenden Beschlüssen. Auch, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Beschlusssammlungen oftmals einen solch großen Umfang angenommen haben und somit die Gefahr besteht, dass bedeutsame Beschlüsse auch bei einer Einsichtnahme übersehen werden.

Um das Grundbuch und seine Informationsfunktion nicht zu beeinträchtigen, gilt dies nicht für Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden. Diese wirken dagegen auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger.

Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch (§7)

Bei der Eintragung des Beschlusses in das Grundbuch kann auf Nachweise, also auf die Niederschrift oder das Urteil, Bezug genommen werden.Für den Nachweis des Beschlusses gegenüber dem Grundbuchamt genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Beschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Dies entspricht dem in § 26 Abs. 3 vorgesehenen Nachweis der Verwalterstellung gegenüber dem Grundbuchamt. Wurde der Beschluss im Wege der Beschlussersetzungsklage durch das Gericht gefasst, genügt die Vorlage des Urteils.

Bisher konnten die Landesregierungen bestimmen, dass ein Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheit von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen ausgefertigt und bescheinigt werden kann. Die Anforderungen an den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung steigen mit dem neuen Entwurf. Daher bedürfen ein Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung stets der Mitwirkung der Baubehörden.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (§8)

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft. Somit können Ersterwerber von Wohnungseigentum künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden. Auch die Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu ausgestaltet.

Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9a)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft, also mit dem Aufteiler bzw. Bauträger als zunächst einzigem Mitglied. Dieser kann somit schon Verträge beschließen, die später für alle Eigentümer gelten. Weil die WEG als Verbraucherin gilt, finden immerhin die Verbraucherschutzvorschriften im AGB-Recht Anwendung.

Verwalter vertreten gegenüber Geschäftspartnern (§ 9b)

Verwalter dürfen künftig Geschäfte mit untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, ausführen. Das bedeutet, sie dürfen keine Grundstücksgeschäfte tätigen und keine Kredite aufnehmen.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse (§10)

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber künftigen Erwerbern. Diese sind z.B.:

  • 12 IV WEG erlaubt es, eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung (z.B. „nur mit Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters“) mit einfacher Mehrheit wieder aufzuheben.
  • 16 Abs. 3 WEG erlaubt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie der Kosten der Verwaltung abändert. Beispiel: Kostenverteilung statt nach Miteigentumsanteilen nunmehr nach Wohnfläche (BGH V ZR 3/11).
  • 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es, die Kosten einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums oder dessen Modernisierung anders als es im gesetzlichen oder bereits vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu regeln.
  • 21 Abs. 7 WEG eröffnet die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung in Bezug auf Zahlungsmodalitäten und den Verzug mit Zahlungen zu ändern. (Bsp.: Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Beschränkungen; höhere Verzugszinsen bei Hausgeldrückständen).

Nach § 22 Abs. 2 kann über Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums bzw. dessenAnpassung an den Stand der Technik beschlossen werden.

Darüber müssen Beschlüsse auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber künftigen Erwerbern zu wirken.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht (§ 15)

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Flexiblere Entscheidung über Kostenverteilung (§ 16)

Es gibt künftig mehr Spielraum, Kosten per Beschluss anders als nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Neu ist, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter -arten beschließen können.

Entziehung des Wohnungseigentums (§17)

Eine Verletzung der Pflichten, z.B. Hausgeld, gegenüber der Gemeinschaft kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§18)

Auch, wenn das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen bisher schon durch richterliche Urteile eingeräumt war, soll es nun im Gesetz verankert werden. Zwingende datenschutzrechtliche Vorgaben sind einzuhalten. Davon betroffen sind alle Dokumente (Papier- und digitale Dokumente), die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, z.B. Verträge, Kontoauszüge und Pläne.

Künftig ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung – Willensbildungsorgan, Verwalter – Vertretungsorgan). Dies geschieht, um die schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind. Auch Klagen richten sich dementsprechend gegen die Gemeinschaft anstatt gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Bauliche Veränderungen (§ 20)

Jeder Wohnungseigentümer soll einen Anspruch darauf haben, dass ihm auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte. Das betrifft nicht nur die Anbringung einer Ladestation an der Wand (Wallbox), sondern z. B. auch die notwendigen Leitungen und die Eingriffe in die Strom- oder Telekommunikationsinfrastruktur.

Auch der barrierefreie Aus- und Umbau ist hier mit genannt. Damit sind bauliche Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind. Ob und in welchem Umfang der Wohnungseigentümer oder einer seiner Angehörigen auf die Maßnahme angewiesen ist, spielt keine Rolle. Hiermit sollen Streitigkeiten über die Notwendigkeit im Einzelfall vermieden werden.

Auch Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss sollen gestattet werden. Und jeder Mieter soll – außer den Glasfaseranschluss – diesen Anspruch erhalten.

Die Vorschrift beinhaltet sowohl das gemeinschaftliche Eigentum, das sich im Bereich der Wohnung des Wohnungseigentümers befindet, als auch das übrige gemeinschaftliche Eigentum. Bei allen Maßnahmen haben die übrigen Wohnungseigentümer lediglich hinsichtlich der Durchführung der Maßnahme einen Entscheidungsspielraum.

Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen genügt die einfache Mehrheit, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden.

Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen (§21)

Alle Wohnungseigentümer tragen die Kosten, wenn 2/3 und 50% der MEA zugestimmt haben. Dies soll jedoch nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Dies dient dem Schutz einzelner Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung.

Auch Maßnahmen, die sich in einem angemessenen Zeitraum (z.B. 10 Jahren) amortisieren, können mit einfacher Mehrheit und der Kostenverteilung auf alle beschlossen werden. Maßnahmen, die sich nicht in der Zeit amortisieren, können auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dann müssen allerdings diejenigen die Kosten tragen, die sie auch beschlossen haben. Und nur dann, wenn die Kosten unverhältnismäßig sind.

Wohnungseigentümerversammlung (§23/24)

Die Einladung kann nun per Textform (z.B. E-Mail) erfolgen, muss jedoch mindestens drei Wochen vor dem Termin beim jeweiligen Eigentümer vorliegen. Außerdem wird künftig die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden. Es ist jedoch nicht möglich, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Die konkrete, technische Ausgestaltung der Online-Teilnahme ist nicht geregelt. Über die Ausgestaltung ist deshalb zu beschließen.

Der Grundsatz der „Nichtöffentlichkeit“ muss weiterhin beibehalten werden. Über technische Lösungen, die sowohl die Identität des Teilnehmers als auch die Nichtöffentlichkeit sicherstellen können.

Umlaufbeschlüsse können in Textform durchgeführt werden, damit die digitale Verwaltung durch  Kommunikationsmittel wie E-Mail oder Apps unterstützt wird. Es gilt hierfür auch weiterhin die Allstimmigkeit. Allerdings kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann. Wenn z.B. eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung mangels Informationen nicht möglich ist, könnten die Eigentümer beschließen, die Beschlussfassung per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen. Das Protokoll der Eigentümerversammlung ist unverzüglich (ohne schuldhaftes Verzögern) nach Ende der Versammlung zu erstellen.

Beschlussfassung, -fähigkeit von Eigentümerversammlungen (§25)

Eine Eigentümerversammlung ist künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer oder Miteigentumsanteile beschlussfähig. Damit fallen Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen aus diesen Gründen weg.Eine Beschluss-Sammlung führen zu müssen bleibt bestehen.

Abberufung des Verwalters (§26)

Die Möglichkeit, sich vom Verwalter zu trennen, wenn die Wohnungseigentümer das Vertrauen verloren haben, soll erleichtert werden. Wohnungseigentümergemeinschaften können künftig einen Verwalter abberufen, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

Der zertifizierte Verwalter (§ 26a)

Wer vor einer IHK durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt darf sich als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung. Das betrifft alle Personen, die unmittelbar bei der Verwaltungstätigkeit (außer Sekretariat und Hausmeister) mitwirken.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform (also voraussichtlich Ende 2022). Hiermit soll Zeit eingeräumt werden, um das Zertifizierungsverfahren entwickeln und einführen zu können.

Wer zum Zeitpunkt Inkrafttretens der Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gilt noch für weitere 3,5 Jahre als zertifizierter Verwalter. Damit sollen Verwalter, die bereits über praktische Erfahrung verfügen, etwas Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen.

Die Pflicht zur Zertifizierung gilt nicht für Immobilienkaufleute, Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums und andere einschlägige Berufsbilder. Diese gelten auch ohne Prüfung als zertifiziert.

Mit der Neuregelung erhält jeder Eigentümer das Recht einen Zertifikatsnachweis vom Verwalter einzufordern. Dieses Recht kann er frühestens 2 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend machen.

Für kleineren Anlagen (weniger als 9 Einheiten) gibt es eine Ausnahme: Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, gibt es keinen Anspruch auf auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Außer: ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Die 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt bestehen, so dass Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen müssen.

Mehr Befugnisse für Verwalter (§27)

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden erweitert. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneterBedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Der Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit der Verpflichtungen soll die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wächst in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen können, müsse.

Je nach Einzelfall sind damit neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen gemeint. Eigentümer können selbst Maßnahmen definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Hierzu könnten Wertgrenzen oder ein Maßnahmenkataloge individuell erstellt werden. Auch könnten einzelne Handlungen des Verwalters (bestimmte Beträge) von der Zustimmung z.B. des Verwaltungsbeirats abhängig gemacht werden.

Die Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§28)

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird beschränkt auf die Abrechnungsspitze. Die Abrechnung selbst hingegen ist nicht mehr Beschlussgegenstand. Der Verwalter muss einen jährlichen Vermögensbericht erstellen, der die wirtschaftliche Lage (Ist-Stand) der Gemeinschaft darstellt. Offene Forderungen oder zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel sind nicht anzugeben. Stichtag ist jeweils der Ablauf des Kalenderjahres.

Der Verwaltungsbeirat wird flexibler ausgestaltet (§ 29)

Der Verwaltungsbeirat muss nicht mehr aus 3 Mitgliedern bestehen, sondern kann flexibel beschlossen werden. Sind diese ehrenamtlich tätig, haften sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Verwaltungsbeirat hat künftig die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen. Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, wird die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Der Verwaltungsbeirat erhält künftig die Aufgabe zur Überwachung des Verwalters.

 

 

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