WEG Reform 2020?

Erlaubnis 34c
WEG-Reform

Hier erfahren Sie alles Wissenswerte über die WEG-Reform:

  1. Gesetzentwurf
  2. Größte Kritikpunkte
  3. Was wollen die Eigentümer?
  4. Wie geht es jetzt weiter?

 Der Gesetzentwurf der WEG-Reform:

Im Wesentlichen sieht der Entwurf folgende Änderungen vor:

  • Sanierung und Modernisierung erleichtern
  • Einsicht der Eigentümer aller Verwaltungsunterlagen
  • Abberufung des Verwalters
  • Befugnisse für Verwalter erweitern
  • Beschluss-Sammlung abschaffen
  • Eigentümerversammlungen online und Beschlussfähigkeit – unabhängig von der Zahl der Anwesenden
  • Verwaltungsbeirat flexibler gestalten
  • Gemeinschaft wird Träger der Verwaltung und von Rechten, Pflichten sowie bei Klagen
  • Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen
  • Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
  • Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ab 1. Eigentümer
  • Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
  • Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung
  • Gegenstand und Inhalte der Jahresabrechnung
  • Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
  • Sachkundenachweis für Verwalter

Was bedeutet das genau?

Sanierung und Modernisierung erleichtern

Wer schon einmal auf Krücken durchs Haus gehen musste, weiß, wie wertvoll eine barrierefreie Wohnung sein kann. Der barrierefreie Umbau hilft demnach nicht nur älteren bzw. pflegebedürftigen Menschen. Der Weg auf die Terrasse oder in den Garten wird geebnet, damit kein Hindernis, wie zum Beispiel eine kleine Stufe, die freie Bewegung behindert. Denn für Menschen, die im Rollstuhl sitzen, ist dieses Hindernis ohne Hilfe nicht zu überwinden.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen künftig zu vereinfachen, sieht der Entwurf vor, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben soll, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Zur energetischen Sanierung gehört die Dämmung der Fassade, des Daches und des Bodens, sowie des Kellers. Zudem werden Heizungen und Fenster saniert bzw. erneuert, nicht nur damit dem Bewohner weniger Energiekosten entstehen. Eine energetische Sanierung erhöht auch die Wohn- und Lebensqualität und steigert bzw. erhält den Wert des Gebäudes. Außerdem trägt eine energetische Sanierung zur Schimmelprävention bei, da die Innenwände wärmer sind, denn Schimmel bildet sich immer dann, wenn Feuchtigkeit an einer kalten Wand kondensiert.

Künftig soll es Mietern auch möglich sein diese sogar einzufordern.

Unterstützend dazu gibt es bereits die steuerliche Förderung und künftig wird es das neue Gebäudeenergiegesetz geben. Darüber berichten wir noch einmal an anderer Stelle.

Die Rechtserweiterung für Wohnungseigentümer

Künftig dürfen alle Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen einsehen. Dieser Umstand wurde bereits durch ein BGH-Urteil geregelt und soll künftig auch im WEG geregelt sein.

Abberufung des Verwalters

Künftig soll eine Gemeinschaft einen Verwalter leichter abberufen können. Momentan muss noch ein wichtiger Grund vorliegen, um dies durchzuführen.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse sollen erweitert werden, somit wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestaltet. Der Verwalter soll auch über die Maßnahmen entscheiden, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Wann Eigentümer nun selbst abstimmen, hängt von der Bedeutung der Maßnahme für die Gemeinschaft ab. Dies ist wiederum von Größe und Art der Anlage abhängig. Darüber hinaus erhält der Verwalter eine unbeschränkbare und eine unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft im Außenverhältnis. Allein im Innenverhältnis darf die Gemeinschaft die Aufgabe des Verwalters einschränken.

Abschaffung der Beschluss-Sammlung

Momentan sieht das Gesetz vor, dass Protokolle von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung, geführt und auch in einer Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden. Dies ist in erster Linie Sache des Verwalters. Künftig soll diese allerdings abgeschafft werden.

Eigentümerversammlungen online und die Beschlussfähigkeit soll dabei unabhängig von der Zahl der anwesenden sein

Künftig soll die Möglichkeit einer digitalen Teilnahme an Eigentümerversammlungen bestehen und die Beschlussfähigkeit soll dabei unabhängig von der Zahl der anwesenden sein.

Flexiblere Gestaltung des Verwaltungsbeirats

Wie viele Wohnungseigentümer im Beirat sitzen, soll ein Beschluss der Gemeinschaft flexibel festlegen. Darüber hinaus haften ehrenamtliche Beiräte nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, damit sich mehr Eigentümer als Beiräte zur Verfügung stellen.

Gemeinschaft wird Träger der Verwaltung und von Rechten, Pflichten, sowie bei Klagen

Künftig soll die Wohnungseigentümergemeinschaft Träger der Verwaltung und somit auch von Rechten, Pflichten und Klagen sein. Somit ist die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan anzusehen.

Abschaffung der Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters

Künftig soll die Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten nicht mehr bestehen, da die Wohnungseigentümer ausreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt seien.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Eine Änderung von vereinbarungsändernden Beschlüssen durch die Vereinbarung aller Wohnungseigentümer hängt künftig mit der Eintragung in das Grundbuch zusammen. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, darf diese Regelung auch nur durch eine neue Vereinbarung geändert und muss ins Grundbuch eingetragenwerden.

Wohnungseigentümergemeinschaft ab dem 1. Eigentümer

Künftig soll eine Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit dem ersten Eigentümer in Kraft treten. Somit bildet der teilende Eigentümer mit Anlegung der Grundbücher eine „Ein-Mann-Gemeinschaft“. Darüber hinaus hat der erste erwerbende Eigentümer schon ein Mitbestimmungsrecht, da er ein werdender Wohnungseigentümer ist.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Künftig sollen auch Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenbereiche und andere Freiflächen zum Gegenstand von Sondereigentum gehören können.

Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung

Wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt, kann die Gemeinschaft Strafen erlassen. Eine mehrfache Verletzung der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft kann sogar die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen. Auch, wenn der konkrete Grund in dem Moment nicht mehr vorliegt. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Eigentümer mehrfach mit der Zahlung des Hausgeldes in Verzug gerät. Jedoch zum Zeitpunkt der Klage wieder ausgeglichen hat. Bisher war es so, dass die Klage nicht mehr aufrecht erhalten bleiben konnte. Das soll sich nun ändern.

Gegenstand und Inhalte der Jahresabrechnung

Künftig soll sich die Beschlussfassung der Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränken. Das Rechenwerk hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht, mit dem Namen „Erhaltungsrücklage“, aufzustellen. Dieser soll die Darstellung der Instandhaltungsrücklage sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens beinhalten. „Erhaltungsrücklage“ soll verdeutlichen, dass es sich nicht nur um einen Bilanz-Posten, sondern um das verfügbare Vermögen handelt.

Harmonisierung von Miet- und Wohneigentumsrecht

Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Mieter wird bisher nach Wohnfläche in qm verteilt. Die Kosten bei Wohnungseigentum verteilen sich nach den sog. Miteigentumsanteilen. Diese sind in der Regel nicht deckungsgleich mit der Wohnfläche.

Künftig soll die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung gelten, wenn Eigentumswohnungen vermietet werden.

Sachkundenachweis für Verwalter

Da ein unsachgemäß arbeitender Verwalter zur Existenzbedrohung für Wohnungseigentümer werden kann, sieht die WEG-Reform künftig vor, einen Sachkundenachweis für Verwalter einzuführen. Zwölf Verbände aus der Immobilienbranche und aus benachbarten Branchen, darunter neben dem VDIV (Verband Deutscher Immobilienverwalter) der Deutsche Mieterbund und Haus & Grund Deutschland haben sich mit einem Brief an die Vorsitzenden der Bundesfraktion gewandt. Darin enthalten ist auch, dass eine Fortbildungspflicht innerhalb von drei Jahren nicht ausreichen würde. Darüber hinaus verweisen die Verbände in ihrem Schreiben auf das Ausland, wo der Nachweis einer Qualifikation längst Standard sei.

Die größten Kritikpunkte:

Im Gegensatz zum Wohnen im Eigentum (WIE), bescheinigt der VDIV dem Entwurf eine „hohe Qualität“. Laut einer Stellungnahme vom WIE, seien die Maßnahmen mit vielen neuen, hohen Risiken und teilweise unkalkulierbaren Gefahren für die Wohnungseigentümer verbunden.

Wir haben die beiden Sichten im Folgenden für Sie gegenübergestellt.

Zur Kritik gehören:

  1. Stärkung der Stellung des Verwalters. Ein großer Streitpunkt ist die Rolle des Verwalters und die zusätzliche Macht, die er bekommt. Der VDIV begrüßt die neue Rolle, die Verwalter laut dem Entwurf zur WEG-Reform bekommen. Der WIE kritisiert die unbeschränkte Vollmacht der Verwalter, denn diese schütze nur die Wirtschaft, führe für Eigentümer aber erhebliche Rechtsunsicherheiten ein.
  2. Bisher kein Sachkundenachweis für Verwalter gefordert. Die Eigentümer stören sich daran, dass Verwalter als „Berufsgruppe mit äußerst durchwachsener Qualifikation“ eine solch starke Stellung bekommen. Ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Vermieter soll zum Entwurf hinzugefügt werden. Der WIE ist der Ansicht, dass dieser Nachweis der erste Schritt in eine einheitliche Qualifikation sein könnte. Auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisiert nach der Anhörung durch Sachverständige die Tatsache, dass Verwalter keinen Sachkundenachweis brauchen.
  3. Einfache Mehrheitsbeschlüsse. Die neuen einfachen Mehrheitsbeschlüsse für die Förderung der Modernisierung beinhalten laut der WIE die Gefahr, dass ein unsoziales Abstimmungsverhalten gefördert werde. Außerdem besteht die Gefahr, dass durch die Absetzung des Quorums, finanzschwache Eigentümer gegenüber Investoren das Nachsehen haben.
  4. Haftung der Gemeinschaft. Dadurch, dass die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll, würde somit auch die Gemeinschaft für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung und Pflichtverletzungen durch den Verwalter aufkommen müssen (Stellungnahme von WIE, Bauherren-Schutzbund (BSB), Verband Wohneigentum (VEW) und Verband der Deutschen Wohnungseigentümer (VDWE)).
  5. Keine Stärkung der Stellung des Verwaltungsbeirats. Allein die Anzahl und die Haftung der Beiratsmitglieder werden begrenzt, ansonsten werden die Rechte des Beirats nicht geklärt und die Aufgaben nicht konkretisiert. Einzelne Aufgaben, wie die Prüfung von Kostenvoranschlägen, seinen sogar gestrichen worden. Außerdem kritisieren die Eigentümerverbände, dass das Gesetz den Beirat nicht als Kontrollorgan benennt.
  6. Jahresabrechnung wird nicht transparenter. Um die Anfechtungsklagen zu reduzieren, will die WEG-Reform die Jahresabrechnungen vereinfachen, doch die Verbände kritisieren, dass mit den Neuregelungen die Abrechnung trotzdem nicht transparenter und korrekter wird. Der WIE sieht außerdem die Gefahr, dass die anderen Regelungen, wie die Stärkung der Verwaltermacht, sowie „unausgegorene Regelungen für bauliche Maßnahmen und deren Kostenverteilung“ für neue Streitpunkte sorgen werden.
Das wollen die Eigentümer:

BSB, VEW, VDWE und WIE haben gemeinsam einen Forderungskatalog aufgestellt, was im Entwurf nachzubessern sei:

  1. Verbraucherorientierte Überarbeitung des Entwurfs zur WEG-Reform, der sich an den Problemen und Interessen der Wohnungseigentümer orientiert.
  2. Kein Stärken der Verwalterstellung; vor allem keine unbeschränkbare Macht, Verträge für die Eigentümer abschließen zu können.
  3. Mehr Einsichts-, Auskunfts- und Kontrollrechte für Eigentümer.
  4. Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden.
  5. Konkrete Vorgaben für die Jahresabrechnung.
  6. Gefahren, die mit der Erleichterung von baulichen Veränderungen einhergehen, müssen entschärft werden.
Wie es jetzt mit der WEG-Reform weitergeht:

Ursprünglich sollte der Bundestag am 19. Juni 2020 über die Weg-Reform entscheiden.

Nach einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 27. Mai 2020 sollte es zu Lesungen im Bundestag kommen, doch schon in der Anhörung deutete sich an, dass einige Punkte noch größeren Abstimmungsbedarf haben. Somit trafen sich die Berichterstatter der Bundesfraktionen am 18. Juni 2020 noch einmal zu einem Vermittlungsgespräch.

Der „Tagesspiegel“ berichtete, dass sich die Koalitionspartner auf erste Punkte einigen konnten, allerdings sei die endgültige Abstimmung auf die Zeit nach der parlamentarischen Sommerpause verschoben worden.

Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßt die Verschiebung auf den Herbst, laut Verbandspräsident Kai Warnecke, sei es richtig, sich für die WEG-Reform Zeit zu nehmen und diese gründlich zu bearbeiten. Der aktuelle Entwurf dürfe nicht das letzte Wort sein.

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