Makler-Tätigkeit in Zeiten von Corona

Die Corona-Krise erfordert ein Umdenken in der täglichen Arbeit. Das betrifft auch die Makler-Tätigkeit. Persönliche Besichtigungen und Begegnungen sind zwar unter Einhaltung von Abstandsregeln möglich, aber digitale Lösungen ebenso. Wie schaffen Sie den Umstieg? Oder ist ein ausgewogenes „Mischverhältnis“ zwischen Präsenz und virtuellen Möglichkeiten besser? Wir versuchen, Ihnen Anhaltspunkte zu geben.

Die Online-Präsenz

Halten Sie Ausschau nach geeigneter Software für den Austausch von Unterlagen und Dateien (z.B. Grundrisse oder Flurkarten). So können Besichtigungstermine schon im Vorfeld sauber vorbereitet werden. Natürlich können auch Messengerdienste für einen solchen Austausch genutzt werden. Verkäufer oder Eigentümer können Ihnen die erforderlichen Unterlagen über diesen Weg zur Verfügung stellen.

Homeoffice hat seit Beginn der Corona-Pandemie erheblich an Bedeutung gewonnen. Sie können diese Tatsache zu Ihrem Vorteil nutzen und Video-Beratungen anbieten. Ein Vorteil dabei: Dokumente lassen sich per Desk-Sharing, also Bildschirmteilung, anzeigen und können direkt besprochen werden. Ebenso können Sie virtuelle Besichtigungen und Video-Exposés anbieten. So können sich Interessenten von zuhause aus ein Bild von der Immobilie machen. Fragen dazu könnten Sie per Chat beantworten – und zu guter Letzt gibt es ja auch immer noch das Telefon. Bei allen angebotenen Lösungen bleibt es wichtig, dass Sie sichtbar sind und bleiben. Ihr Gesicht sollte bei Videos also wenigstens am Anfang und am Ende zu sehen sein, unterstützt von ein paar persönlichen Worten.

Besichtigungen mit VR-Brille oder in moderner 3D-Technik setzen dem Ganzen die Krone auf. Das alles kostet Sie natürlich auch Geld. Überlegen Sie trotzdem, in solche Techniken zu investieren. Home-Shopping im Internet ist heute ganz normal. Alles, was die Menschen bequem vom Sofa aus erledigen können, birgt auch den Reiz, es zu tun.

Umsetzungsmöglichkeiten digitaler Angebote

  • Implementierung eines Lead Generators auf Ihrer Website
    Die Frage nach dem Wert bzw. dem Verkaufspreis der Immobilie steht für potenzielle Verkäufer an erster Stelle. Der Lead Generator führt eine automatische Bewertung der zu verkaufenden Immobilie durch. Der Makler, der seinem Kunden den Lead Generator zur Verfügung stellt, erhält in der Gegenleistung Kontaktdaten und Informationen zur verkaufenden Immobilie. Hier können Sie anknüpfen und sich um die Akquise des Objekts in den eigenen Immobilienbestand bemühen.
  • Digitales Farming
    Digitales Farming bezeichnet den Ansatz, über zielgruppenspezifische online-Werbemaßnahmen im Internet potenzielle Verkäufer anzusprechen. Digitales Farming können Sie über die Werbung durch soziale Medien, Facebook, Twitter, Instagram, erfolgen oder über Anzeigenschaltung – beispielsweise mit Google AddWords. Die Kombination mit einem Lead Generator bietet sich an. Hier verlinkt die Werbung direkt zur Landingpage des Maklers, auf der sich der Lead Generator befindet.
  • Kombination von offline-Akquise und digitalem Farming
    Durch „crossmediale Akquise“ will der Immobilienmakler online- und offline Werbung kombinieren. Dies kann beispielsweise geschehen, indem in Broschüren ein Link oder ein Gutscheincode zu finden ist, der auf Ihre Website zielt.
  • Akquise-Funnel und E-Mail-Marketing
    Die nachhaltige Bearbeitung von potenziellen Kunden führt letztlich dazu, dass Sie im Fall des Verkaufs tatsächlich „bevorzugt“ angesprochen werden. Eine kontinuierliche Bearbeitung potenzieller Verkäufer lässt sich über E-Mail-Marketing erreichen. Hier werden der Zielgruppe für sie interessante Inhalte zur Verfügung gestellt. Im Nebeneffekt kultiviert sich der Makler als „Marke“. Die Strategie lässt sich mit SEO-relevanten Inhalten auf der Maklerwebseite kombinieren – also mit Inhalten, die von den Suchmaschinen gefunden werden. Durch SEO-relevante Inhalte gelangen potenzielle Kunden in den Einflussbereich des Immobilienmaklers.

Behalten Sie Ihre Kunden im Auge

Auch bei virtuellen Gesprächen oder Besichtigungen bleibt es wichtig, dass Sie die Bedürfnisse Ihrer Kunden nicht aus den Augen verlieren. Gehen Sie auf die persönlichen Belange Ihrer Kunden ein. Egal ob gezielte Fragen, persönliche Worte oder ein „Mehr an Erklärungen“ – Ihre Kunden wissen das zu schätzen und werden es Ihnen danken.

Versuchen Sie sich also in die Lage Ihres Gegenübers zu versetzen: Nicht nur Ihr Leben und Ihre Tätigkeit hat sich durch Corona verändert, auch Ihr Kunde erlebt eine Veränderung. Arbeit im Homeoffice? Kurzarbeit? Oder wegfallende Einnahmen durch Mietausfall oder Mietminderungen? Diese Fragen und die Antworten darauf sollten Sie in Ihr Handeln einbinden. Wenn sich Ihre Kunden gut aufgehoben fühlen, fällt ein Abschluss leichter. Nicht nur Ihre technische Infrastruktur muss stimmen, sondern auch der persönliche Kontakt dazu: Das gesteigerte Bewusstsein für die Vorteile moderner Kommunikation und Tools wird über das Homeoffice hinaus Bestand haben.

Stolpersteine auf dem Weg zur Maklerprovision

Vor zwei Wochen haben wir euch die wichtigsten Änderungen des neuen Maklergesetzes vorgestellt. Dort wird auch die Maklerprovision neu geregelt. Diskussionen um die Maklerprovision sind nicht neues. Der Immobilienmakler ist sein Geld wert – daher ist es wichtig, grundlegende Dinge einzuhalten. Welche Stolpersteine es gibt und wir ihr sie umgehen könnt, erfahrt ihr hier.

Der unvollständige Nachweis

Nach § 652 BGB erhält der Makler seine vereinbarte Provision, wenn es aufgrund seiner Maklertätigkeit zu einem Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Sie ist also im Gesetz als Nachweis- bzw. Vermittlertätigkeit ausgewiesen. Nur wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, erhält der Makler im Erfolgsfall die vereinbarte Provision. Die rechtliche Definition lautet wie folgt:

„Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Damit ist die Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.“

Es ist selbsterklärend, dass Ihr Kunde die Verhandlungen nur dann eröffnen kann, wenn er weiß, an wen er sich wenden muss. Sie müssen Ihrem Kunden also den vollständigen Namen und die Anschrift der Person nennen, die als Vertragspartner in Frage kommt. Das Ermitteln eines Vertragspartners stellt keinen Nachweis zur Gelegenheit eines Vertragsabschlusses dar. Besichtigungstermine und die Beschaffung von Unterlagen alleine reichen nicht aus. Sobald Sie Ihren Provisionsanspruch durch Abschluss eines Maklervertrages abgesichert haben, sollten Sie Ihrem Kunden also umgehend die genannten Daten übergeben.

Das Expose´

Das Exposé ist die Grundlage für einen Interessenten, aufgrund dessen er sich eine Vorstellung von dem Objekt machen kann. Es sollte also nicht nur Interesse wecken, sondern auch die Eckdaten des Objektes beinhalten. Als Makler sind Sie nicht verpflichtet, diese Informationen zu überprüfen. Sie dürfen allerdings keine Angaben in Ihr Exposé übernehmen, die „nachdem in Ihrem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich sind.“ Legen Sie dem Verkäufer daher das von Ihnen angefertigte Exposé zur Überprüfung vor. So kann die Richtigkeit der Angaben sichergestellt werden. Diese lassen Sie sich am besten schriftlich durch den Verkäufer bestätigen. Das schützt Sie auch davor, dass der Käufer den Kaufvertrag anfechten kann.

Fehlende Widerrufsbelehrung

Eine fehlende Widerrufsbelehrung kann die Provision kosten. Bei Wohnmietobjekten ist es seit der Einführung des Bestellerprinzips zwar nicht mehr notwendig, einen Mieter über sein Widerrufsrecht zu informieren. Ist allerdings der Vermieter Auftraggeber, und diesem wird der Maklervertrag zum Beispiel via E-Mail oder Fax zugesandt, gilt das Fernabsatzgesetz: Der Vermieter muss über sein 14-tägiges Widerrufsrecht informiert werden.

Bei Kaufimmobilien gibt es bis zum 23. Dezember 2020 kein Bestellerprinzip. Noch gilt die Übergangsfrist, was bedeutet: Wird der Maklervertrag zum Beispiel in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen, ist keine Widerrufsbelehrung nötig. Sobald aber zumindest Teile des Vertrags über elektronische Medien geschlossen werden – also Telefon, E-Mail, Fax oder Online-Anfrage – greift das Fernabsatzgesetz, was eine Widerrufserklärung zwingend vorsieht, um den Provisionsanspruch zu sichern. Nach Inkrafttreten der geteilten Maklerprovision ab 23. Dezember ist die Widerrufsbelehrung immer Pflicht.

Haben Sie noch Fragen? Oder haben Sie Interesse an einer Aus- oder Weiterbildung zum bzw. als Immobilienmakler? Dann sprechen Sie uns gerne an!

 

Corona und seine Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Über Corona und seine Auswirkungen auf die Immobilienbranche sind wir bereits eingegangen. Gerade in der aktuellen Phase lohnt es sich aber, nochmal einen Blick auf das Thema zu werfen. Dabei wollen wir versuchen, einen Blick in die Zukunft zu werfen und mögliche Ableitungen aus der aktuellen Corona-Pandemie zu treffen.

Schwere Zeiten für den Einzelhandel und die Hotel- und Messebranche

Deutlich härter von der Pandemie betroffen als z.B. Büro und Logistik ist der stationäre Einzelhandel. Er war bereits vor der Krise angeschlagen und gerät aktuell noch weiter unter Druck. Die temporäre Schließung von Läden wirkt sich unmittelbar auf die Umsätze aus, so dass es verstärkt zu Forderungen nach Mietreduzierungen gegenüber Immobilieneigentümern kommt. Auch der Trend zum Onlinehandel wird durch Corona weiter verstärkt.

Im stationären Einzelhandel wird es noch länger dauern bis eine Normalisierung eintritt. Rückläufige Einkommenserwartungen und eine geringere Konsumneigung beeinträchtigen die Einzelhandelsumsätze. Dazu kommen Aspekte wie Maskenpflicht und soziale Distanz. Bis Jahresende dürfte es zu stärkeren Mietrückgängen sowohl in 1a-Lagen als auch in Shopping-Centern kommen. Eine Sonderstellung nimmt der Lebensmitteleinzelhandel ein. Er konnte sich aufgrund seiner Grund­versorgungs­funktion dem Abwärtstrend im übrigen Einzelhandel entziehen und seinen Umsatz erheblich steigern.

Die DEHOGA führte eine Umfrage unter 10.000 Hotels, Restaurants und Caterern durch, bei der 82,9 % der Hoteliers Umsatzeinbußen aufgrund der Entwicklungen rund um den Coronavirus beklagten. Die DEHOGA geht davon aus, dass 80 Prozent der gewohnten Auslastungszahlen zur Messezeit wegbrechen werden. Insgesamt rechnet die Veranstaltungsbranche mit einem Verlust von mindestens 100 Millionen Euro und verweist dabei auch auf die anderen Bereiche, die von dem Messe-Aus berührt werden, wie z.B. Speditionen, Taxiunternehmen und Messebau-Firmen.  Im schlimmsten Fall kann das dazu führen, dass Hotel- oder Restaurantgebäude oder Veranstaltungshallen „brach liegen“ oder aufgegeben werden müssen. Anfallende Personal-, Instandhaltungs- und Mietkosten stehen fehlenden Einnahmen gegenüber. Und die Vermieter solcher Immobilien werden es schwer haben, die Gebäude neu zu vermieten, so lange die Pandemie nicht vollständig überstanden ist.

Steigender Bedarf an Logistikflächen

Der erste Lockdown im März sowie der aktuelle Shutdown haben eines gemeinsam: In Zeiten steigender Infektionszahlen verändert sich das Konsumverhalten der Menschen. Auf der einen Seite sind für diverse Konsumgüter Produktionsengpässe entstanden. Anbieter kommen entweder selber mit der Herstellung nicht hinterher oder warten auf die Überbrückung von Engpässen bei Ihren Zulieferern. Auf der anderen Seite haben Lebensmittelhändler und Heimlieferdienste die Herausforderung, ihre Bestände zu verwalten. Die Gemeinsamkeit besteht darin, dass zusätzliche Lagerflächen benötigen, um entweder einen Vorrat an Konsumgütern zu schaffen oder die Überbestände verteilen zu können.

Gibt es eine Immobilienblase?

Die Gefahr einer Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt steigt. Das betrifft fast alle Regionen, egal ob schrumpfend oder wachsend, wie der aktuelle „Blasenindex“ von Empirica zeigt. Das Rückschlagpotenzial der Preise hat sich bundesweit innerhalb von drei Jahren fast verdoppelt. Im zweiten Quartal 2020 lag das Rückschlagpotenzial – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnen und Mieten – im  Empirica-„Blasenindex“ bei 23 Prozent. Vor drei Jahren waren es noch zwölf Prozent. Noch höher ist das Rückschlagpotenzial in den sogenannten Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: Hier liegt es aktuell bei 42 Prozent, nach 28 Prozent im Jahr 2017. Der Gesamtindex ist sowohl in Schrumpfungsregionen als auch in Wachstumsregionen um jeweils drei Prozent gestiegen. Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex für 306 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Im Vorquartal waren es 301, vor drei Jahren 200 Kreise.

Nach Ansicht von LBBW Research wiederum deutet wenig auf eine spekulative Preisblase hin, die mittelfristig zu platzen droht. Neben eigenen Recherchen wurden auch die Blasenstudien von Empirica, DIW und UBS berücksichtigt. Außerdem flossen Marktanalysen der Deutschen Bundesbank, des Internationalen Währungsfonds (IWF) und des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in die Metastudie ein. Als einziges Institut sah das IfW überhaupt keine Anzeichen für eine Preisblase.

Corona als Digitalisierungsbeschleuniger

Mit der Familie ins Restaurant essen gehen oder das Bier in der Stammkneipe trinken ist aktuell nicht möglich. Viele Menschen arbeiten darüber hinaus im Homeoffice. Wurden vor der Corona-Pandemie schon viele Einkäufe im Internet getätigt, beschleunigt die aktuelle Phase diese Entwicklung noch stärker. Wer online einkauft, der sucht mit großer Wahrscheinlichkeit auch im Netz nach seiner Wunschimmobilie. Im Digitalisierungszeitalter sind Wohnungsbesichtigungen mit VR-Brille eine geeignete Methode, um direkten Kontakt zu reduzieren bzw. zu vermeiden. Auch Videotelefonie wird immer stärker genutzt, um Beratungen durchzuführen. Das bedeutet, dass ein professioneller Internetauftritt für Immobilienmakler immer mehr an Bedeutung gewinnt. Wir gehen ebenfalls davon aus, dass Smart Homes und Smart Grids zukünftig noch stärker in den Fokus rücken bzw. die entsprechenden Funktionen dafür stärker genutzt werden. Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass man viele Dinge ganz bequem von zuhause aus regeln kann.

Neben den Entwicklungen bezogen auf die Immobilienbranche wird es sicher auch gesellschaftliche Veränderungen geben. Die Pandemie wird uns wohl noch eine ganze Weile beschäftigen. Wir wünschen Ihnen allen, dass Sie die schwere Zeit so gut wie möglich überstehen!

 

Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Gibt es Unterschiede zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan? Aber ja doch! Stellen Ziehen wir mal einen Vergleich zum kochen: Der Flächennutzungsplan wäre hier das Rezept. Der Bebauungsplan ist die Umsetzung des Rezeptes – also das kochen. Alles klar? Na gut. Ich erkläre Ihnen nachfolgend alles, was Sie zu diesem Thema wissen sollten.

Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan gilt für das komplette Gemeindegebiet und enthält keine verbindlichen Festlegungen zu einzelnen Grundstücken. Er stellt die Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar. Das Konzept ergibt sich aus der beabsichtigten, städtebaulichen Entwicklung in der Gemeinde. Aus dem Flächennutzungsplan ist ersichtlich, welche Flächen

  • für die Wohnbebauung
  • als Grünflächen
  • zur landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Nutzung
  • für Verkehrsanlagen vorgesehen sind.

Im Flächennutzungsplan sind außerdem alle bereits vorhandenen Bauplanungen dargestellt.

WICHTIG: Aus dem Flächennutzungsplan leitet sich kein Baurecht ab. Er zeigt aber die vorgesehene Art der baulichen Nutzung auf.

Der Bebauungsplan

Im Allgemeinen wird zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Bebauungsplan unterschieden. Die bei Aufstellung und Beschluss einzuhaltenden Verfahrensschritte sind dabei identisch. Der einfache Bebauungsplan enthält weniger Vorgaben. Während sich aus dem qualifizierten Bebauungsplan direkt die Zulässigkeit eines Bauvorhabens herleiten lässt, werden beim einfachen Bebauungsplan die Regelungen des Baugesetzbuches (§§ 34, 35) herangezogen. Dabei wird die Bebauung in der näheren Umgebung betrachtet, um zu entscheiden, ob ein Bauvorhaben in dem betreffenden Gebiet in der geplanten Weise zulässig ist.

Der Bebauungsplan leitet sich aus dem Flächennutzungsplan ab und enthält Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung im konkreten Plangebiet. Der Bebauungsplan sieht für einzelne Teilgebiete bestimmte Nutzungsarten vor. So gibt es zum Beispiel Festlegungen für allgemeine Wohngebiete, für reine Wohngebiete, für Gewerbegebiete oder für Mischgebiete. Je nach Art des festgelegten Gebiets sind bestimmte Nutzungen oder Bauweisen zulässig oder eben nicht.

So ist zum Beispiel im reinen Wohngebiet Gewerbe nicht erlaubt, während im allgemeinen Wohngebiet „nicht störendes Gewerbe“ zulässig ist. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan konkrete Vorschriften für einzelne Grundstücke. So werden zum Beispiel Grundflächenzahlen, Geschossflächenzahlen, Bauhöhe und Anzahl der Vollgeschosse für ein Baugebiet vorgegeben. Auch die Dachform oder die Art der Anpflanzungen kann im Bebauungsplan festgelegt werden. Der Bebauungsplan beschreibt außerdem öffentliche und private Grünflächen, Verkehrsflächen oder Flächen für Sportanlagen.

Unterschiede zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan lässt sich aus dem  Bebauungsplan unmittelbares Baurecht ableiten. Der Flächennutzungsplan enthält weniger konkrete Angaben, während im Bebauungsplan verbindliche Regelungen für die Bebauung eines bestimmten Areals getroffen werden.

Haben Sie noch Fragen? Dann sprechen Sie mich gerne an. Als Immobilienbesserwisser kann ich Ihnen bestimmt helfen – und das mache ich auch gerne!

Welcher Haustyp passt zu mir?

Welcher Haustyp passt zu mir? Eine gute Frage. Und vor allem eine Frage, die Sie geklärt haben sollten, bevor Sie ein Haus bauen oder kaufen. Was gut überlegt sein will, ist oft gar nicht so einfach. Ich möchte Ihnen die wichtigsten Begriffe erklären, damit Sie einen Überblick über die Möglichkeiten erhalten und für sich definieren können, was anhand Ihrer persönlichen Situation zu Ihnen passen könnte. Oder anders gesagt: Ich erkläre, aber Sie müssen entscheiden.

Haustypen

  • Ein Einfamilienhaus ist ein Wohnhaus mit einem oder zwei Geschossen, das nur eine Wohneinheit enthält und von einer Familie oder einem Paar bewohnt wird.
  • Ein Bungalow ist ein eingeschossiges Einfamilienhaus, in dem alle Wohnräume ebenerdig sind.
  • Ein Doppelhaus ist ein freistehendes Zweifamilienhaus, das zwei Wohneinheiten umfasst, die nebeneinander liegen. Jede Wohnung hat einen separaten Eingang.
  • Ein Reihenhaus ist ein Einfamilienhaus, das direkt an seine Nachbarhäuser angebaut ist.
  • Ein Energiesparhaus ist ein Wohnhaus, bei dem besonders auf eine energieeffizente Bauweise geachtet wird.

Vor- und Nachteile der Haustypen

Bei einem Einfamilienhaus haben Sie Gestaltungsfreiheit (Wunschhaus bauen) und in der Regel auch viel Wohnfläche und genießen Ihre Privatsphäre in Ihren eigenen vier Wänden. Allerdings ist der Kaufpreis meistens recht hoch. Wenn Sie bauen möchten, sind die Grundstücke dafür eher rar oder teuer im Erwerb.

Bei einem Bungalow benötigen Sie außer für die Dachkonstruktion keine tragenden Wände. Wenn Sie eine offene Raumgestaltung bevorzugen, ist  ein Bungalow genau das Richtige für Sie. Und Sie sorgen vor für das Alter, denn die Bauweise bietet Ihnen Barrierefreiheit. Für ein Bungalow benötigen Sie aber ein großes Grundstück – es ist also eine Kostenfrage.

Bei einem Doppelhaus können Sie sich die Kosten teilen – es handelt sich schließlich um einen Gemeinschaftsbau. Der Bau eines Doppelhauses wird darüber hinaus so gut wie immer genehmigt. Eine Gemeinschaftsleistung erfordert aber auch Kompromisse: Sind Sie dazu bereit?

Ein Reihenhaus bietet Ihnen den Vorteil, dass ihre Heizkosten sich in Grenzen halten, da die Häuser sich gegenseitig isolieren. Außerdem liegen die Grundstücke für ein Reihenhaus oft sehr günstig: Zu Schulen, Kindergärten und Einzelhandel haben Sie in der Regel kurze Wege. Ähnlich wie beim Reihenhaus gilt auch hier: Viel Nachbarschaft kann Konfliktpotential bürgen.

Der Bau von Energiesparhäusern wird bezuschusst. Da für den Bau natürliche Baumaterialien verwendet werden, haben Sie ein besseres Wohnklima. Und sollten Sie Ihr Haus mal verkaufen müssen: Die Verkaufschancen stehen gut und auch beim Verkaufspreis haben Sie gute Chancen, da gut gedämmte Häuser sich besser verkaufen lassen. Bei den Kosten sollten Sie allerdings achtsam sein: Sowohl der Neubau als auch die Aufrüstung eines Altbaus sind nicht gerade günstig.

Noch Fragen?

Sie können sich nicht entscheiden? Oder benötigen Sie noch mehr „Background?“ Dann sprechen Sie mich doch einfach an. Schließlich bin ich der Immobilienbesserwisser und kann Ihnen ganz bestimmt bei Ihrer Entscheidung behilflich sein.