In der Immobilienbewertung unterscheiden wir zwischen zwei Verfahren: Dem Sachwertverfahren, und dem Ertragswertverfahren. Heute stellen wir euch das Sachwertverfahren vor.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren, um den Verkehrswert (Marktwert) oder Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Es ist geregelt in den §§ 21-23 der ImmoWertV. Mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Die Wertermittlung einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird dann angewandt, wenn das Gebäude privat verkauft und und anschließend keine Rendite erzielt werden soll.

Messgrößen des Sachwertverfahrens

Der Sachwert einer Immobilie setz sich aus dem Bodenwert, dem Gebäuderichtwert und dem Marktanpassungsfaktor zusammen. Die Berechnungsformel lautet:

(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Der Bodenwert

Der Bodenwert eines Grundstücks wird gemäß folgender Formel berechnet:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m².

Der Bodenrichtwert ist ein Referenzwert, denn es fließen neben den tatsächlichen, früheren Verkaufspreisen auch Schätzungen in die Feststellung ein. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den sogenannten Bodenrichtwertkarten beziehungsweise Bodenrichtwerttabellen festgehalten.

Der Gebäudesachwert

Der Gebäudesachwert einer Immobilie wird gemäß folgender Formel berechnet:

Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert.

Zur Berechnung der Herstellungskosten wird auf die Regelherstellungskosten zurückgegriffen. Hierbei handelt es sich um einen Quadratmeterpreis, der im Bewertungsgesetz geregelt ist, und andere Faktoren wie Außenwände, Dach, Fenster, Fußboden und Heizung. Die Alterswertminderung ist gesetzlich geregelt und beträgt 1,25 % pro Jahr bei einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Der Marktanpassungsfaktor

Der Marktanpassungsfaktor wird von den lokalen Gutachterausschüssen berechnet. Werden im umliegenden Gebiet der Immobilie Häuser  z.B. für durchschnittlich 110 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 1,1.

Du hast noch Fragen zum Sachwertverfahren oder hast Interesse an Beispielrechnungen? Dan. sprich uns gerne an. Aus- und Weiterbildung ist unser Auftrag!