Was verändert sich in der Immobilienbranche durch Corona?

 

Corona in der Immobilienbranche
Corona in der Immobilienbranche

Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienbranche

Seit März 2020 bestimmt das Corona-Virus das gesellschaftliche Leben in Deutschland und ein Ende ist (noch) nicht in Sicht. Auch im Berufsleben hat das Auswirkungen. Kurzarbeit und wirtschaftliche Einbußen auf der einen, neue strategische Ausrichtungen und Ideen zur Gestaltung der Zukunft auf der anderen Seite.

Auswirkungen der Corona-Krise auf die Preisentwicklung

In vielen Städten und Regionen ist der Bedarf an Wohnraum höher als das vorhandene Immobilienangebot. Das hat sich durch die Corona-Krise nicht geändert. So werden Immobilienkäufe aktuell zwar verschoben, die Nachfrage aber wird bleiben. Negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung sind bisher ausgeblieben und wir gehen davon aus, dass dies auch zukünftig so sein wird. So sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit Februar beispielsweise um 4,8 % gestiegen – und damit vergleichbar mit der Preissteigerung aus dem Vorjahr.

„Die Städte der Zukunft“

Der ZIA (Zentrale Immobilien Ausschuss) hat in seinem aktuellen Positionspapier „Quartiere der Zukunft“ an Politik und Kommunen dafür appelliert, bei der zukünftigen Planung und Städteentwicklung den Quartiersgedanken in den Vordergrund zu stellen. Das Prinzip „Wohnen am Rand, Arbeiten und Einkaufen im Zentrum“ sei nicht mehr aktuell. Vielmehr soll der Fokus darauf gelegt werden, Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie und Büroräumlichkeiten in Quartieren zu bündeln. Das bedeutet konkret: Eine bessere Verbindung von Wohnen, Einkaufen und Arbeiten. Alle 18 Forderungen des ZIA , u.a. zur Bauakte und zur Energieeffizienz können hier nachgelesen werden:

https://www.zia-deutschland.de/fileadmin/Redaktion/Positionen/PDF/ZIA_Positionspapier_18_Punkte_Baubeschleunigung_Stand_25_03_2020.pdf

Weniger Büros, mehr Fläche

Wir gehen davon aus, dass vor allem in Städten Büroflächen der Corona-Krise zum Opfer fallen werden. Die aktuelle Situation hat den Trend zum Homeoffice verstärkt. Dieser Trend dürfte auch nach der Krise weiter anhalten. Dennoch gehört der Büroalltag keineswegs der Vergangenheit an. Der Mensch als soziales Wesen braucht den Austausch mit den Kollegen, darüber hinaus werden die Arbeitsinhalte, für die Kreativität gefordert ist, häufig in Teams bewältigt. Die Corona-Krise wird bei vielen Unternehmen aber möglicherweise zu einem Umdenken führen: Um zukünftig für Pandemien gewappnet zu sein, könnten Büroflächen erweitert werden, um Abstandsregeln zu ermöglichen. Hat sich die durchschnittliche Bürofläche pro Mitarbeiter in den vergangenen Jahren immer weiter reduziert, führt die aktuelle Corona-Krise dazu, dass sich dieser Trend umkehrt. Moderne und großzügige Büros werden zum Argument, um Mitarbeiter zu binden und neue Fachkräfte anzuziehen.

Kauf und Verkauf von Immobilien im Zeichen der Digitalisierung

Einer aktuellen Umfrage des IVD (Immobilienverband Deutschland e.V.) zufolge wünschen sich 75 % aller Deutschen Wohneigentum. Das hängt vor allem damit zusammen, dass die Menschen aufgrund der Corona-Pandemie mehr Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen und die Qualität des Wohneigentums eine höhere Bedeutung bekommen hat. Ebenso werden die Menschen zurückhaltender, was persönliche Beratungen oder Begehungen angeht. Umso wichtiger ist es heutzutage daher, mit einem guten Social Media-Auftritt zu punkten. Sie sollten genau wissen, wer ihre Zielgruppen sind (Käufer und Verkäufer) und wie Sie diese zielgerichtet ansprechen. Einfache und gut strukturierte Bedarfs- bzw. Beratungsstrecken auf Ihrer Homepage sowie virtuelle Besichtigungstools werden in Zukunft für Ihren Erfolg unvermeidbar sein. Hierzu geben wir Ihnen in unserem nächsten Blogbeitrag wichtige Infos und Hinweise. Wir halten Sie auf dem Laufenden!

Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Immobilienverwalter

Besprechung

Nichts ist beständiger als der Wandel – oder lebenslanges Lernen ist die Basis für beruflichen Erfolg. Wer kennt diese Zitate nicht? Sie sind aktueller denn je, vor allem in Bezug auf den Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Immobilienverwalter.

Das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“ trat am 01.08.2018 in Kraft.Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler müssen seither regelmäßige Weiterbildungen absolvieren, und zwar 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese Fortbildungspflicht wurde anstelle des im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehenen Sachkundenachweises eingeführt.

Mit der bevorstehenden WEG-Reform nach der parlamentarischen Sommerpause könnte sich das für Immobilienverwalter ändern. Die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises für Immobilienverwalter wird aktuell heiß diskutiert – auch innerhalb der Regierungskoalition. Die SPD ist für die Einführung, die CDU ist dagegen. Eindeutige Signale kommen auch aus der Immobilienwirtschaft. Der Immobilienverband Deutschland (IVD), der Bundesfachverband für Immobilienverwalter (BVI) sowie der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) fordern im Rahmen der anstehenden Novellierung des Wohnungseigentumsrechts die verpflichtende Einführung des Sachkundenachweises für Immobilienverwalter.

So bemängelt beispielsweise der IVD, dass einerseits das Ausüben eines Berufs in Deutschland streng reguliert sei, es andererseits für die Berufe des Immobilienmaklers und des Hausverwalters aber keinerlei gesetzliche Mindestanforderungen an Ausbildung und Sachkunde gibt. Der BVI argumentiert, dass Immobilienmakler und Immobilienverwalter in einem breiten Tätigkeitsfeld agieren, welches weitreichende kaufmännische, rechtliche und technische Kenntnisse voraussetzt. Diese Anforderungen seien nur mit einer Qualifizierung zu erreichen, die über einen Sachkundenachweis verbrieft sind. Der VDIV sieht in der Einführung des Sachkundenachweises vor allem auch die logische Fortsetzung des Verbraucherschutzgedankens. Jeder Verband hat also unterschiedliche, aber gut begründete Argumente für die Einführung des Sachkundenachweises. Die Forderungen des VDIV und elf weiterer Verbände, die schriftlich an den Bundestag übermittelt worden sind, können hier eingesehen werden:
https://vdiv.de/download/a28vm9sr6kd276vm74q68p6vdtk/2020-06-15%20Verb%C3%83%C2%A4ndebrief%20mit%20Unterschriften_gesichert.pdf

Fachliche Weiterbildungen

mit entsprechendem Qualifizierungsnachweis gehören in den meisten Berufen zum Standard bzw. werden zum Teil gesetzlich vorgeschrieben. Doch es gibt auch andere Gründe, die für die verpflichtende Einführung des Sachkundenachweises sprechen. So hat eine Umfrage von „wohnen im eigentum.die wohneigentümer e.V.“, ein Zusammenschluss von Erwerber/innen und Eigentümer/innen von Einfamilienhäusern und Wohnungen, die bereits im Jahr 2017 durchgeführt wurde, ein eindeutiges Bild abgegeben. An der Umfrage beteiligten sich seinerzeit 634 Personen aus dem gesamten Bundesgebiet. 47% der Befragten gaben an, dass Schadenskosten u.a. dadurch entstanden sind, weil Jahresabrechnungen entweder fehlerhaft bzw. unvollständig waren oder erst gar nicht vorhanden waren. 43% bemängelten eine unvollständige Aktenführung. Infolge dessen war fast jede zweite WEG in den letzten zehn Jahren von einem oder mehreren Gerichtsverfahren betroffen. Ein Sachkundenachweis würde also nicht nur die Verbraucher, sondern auch den Immobilienmakler oder den Immobilienverwalter schützen, denn Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. In einer immer schneller werdenden Welt mit zunehmender Digitalisierung und einer sich ständig ändernden Rechtslage würde ein Sachkundenachweis auch helfen, das erforderliche Wissen stetig „up to date“ zu halten.

Wir sind gespannt, welche Entscheidung schlussendlich getroffen wird. Neben der  aktuell bestehenden Fortbildungspflicht für alle Immobilienmakler, die sich für eine Gewerberechtliche Zulassung gemäß § 34c GewO beim Gewerbeamt registrieren oder diese erhalten möchten, wäre die Erlangung eines Sachkundenachweises ein weiterer Baustein, auf dem wir Sie gerne fachlich und kompetent begleiten würden.

Wozu brauche ich einen Film für mein Unternehmen?

Da Filmproduktionen für kleine und mittelständige Unternehmen im Vergleich zu anderen Maßnahmen, wie Website, Broschüren, oder Messestand mit hohen Preisen und Kosten verbunden sind, stellt sich die Frage, wozu brauche ich einen Film für mein Unternehmen?

Videos vermitteln am besten die Vorzüge eines Produkts, die Stimmung auf einem Event oder die besonderen Dienstleistungen, die ein Unternehmen einzigartig machen. Bewegte Bilder erzählen eine Geschichte. Sie erzeugen eine unverwechselbare Stimmung beim Betrachter und ziehen diesen mit abwechslungsreichen Effekten und einem kühnen Schnitt in ihren Bann. Daher ist es sinnvoll die zahlreichen Vorteile einer professionellen Videoproduktion zu nutzen, um sein Unternehmen mit einem Imagefilm gekonnt in Szene zu setzen, oder der Zielgruppe mit einem praktischen Erklär-Video einen tollen Zusatz zu bieten. Außerdem kann man einen Kurzfilm auch dafür verwenden, um sein Unternehmen interessant für Azubis zu machen.

Filme sind umfassend 

Filme können sehr vielseitig eingesetzt werden, ohne, dass umfangreiche Kosten für die weitere Verarbeitung entstehen. Demnach können sie als Videos auf Homepages oder auch auf Plattformen, wie Facebook und YouTube genutzt werden. Darüber hinaus können sie als Hand-Out auf DVDs oder für Präsentationen immer wieder neu eingebunden werden. Durch die Vielseitigkeit der Filme kann man sie beispielsweise auch in Foyers und Eingangsbereichen genauso einsetzen, wie als Gesprächsöffner für 1-zu-1-Gespräche mit Kunden oder Interessenvertretern. Oftmals sind Kurzfilme der erste Kontakt und damit der erste Eindruck, den ein potentieller Kunde vom Unternehmen hat, welcher bestmöglich stimmt!

Filme sind langlebig

Die Welt virtualisiert sich immer mehr. Somit sinkt die Rolle von Nachrichten und geographische Grenzen verlieren durch die digitale Online-Kommunikation immer mehr an Macht. Um in diesem Kommunikationsumfeld zum Image- und Meinungsbildungsprozess beizutragen, braucht ein Unternehmen Medien, welche die Zielgruppen erreichen. Kurzfilme eignen sich dafür besonders gut, denn sie können online leicht verschickt, geteilt und veröffentlicht werden.

Kurzfilme vereinen die Vorteile aller Medien

Filmproduktionen werden oft mit drei unschönen Wörtern in Verbindung gebracht: langwierig, teuer und aufwendig. Warum sollte man sich tagelang mit einem Kurzfilm beschäftigen und dabei viel Geld ausgeben, wenn man doch mit einer Infobroschüre oder einer kleinen Website genau den gleichen Effekt erhält?

Die Antwort ist einfach: Film ist das einzige Material, welches alle medialen Ebenen verbindet und so dem Zuschauer schwierige Themen und Botschaften in kurzer Zeit unterhaltsam sowie emotional näherbringen kann. Die Wirksamkeit von Film gegenüber geschriebenen Texten ist in vielen Anwendungsbereichen deutlich höher, denn in einem Film können Emotionen viel leichter vermittelt werden als in einem Sachtext. Im Gegensatz zu den Texten einer Broschüre oder einer Website können Videos den Zuschauer durch eine lebhafte Bildsprache, einen komfortablen und spektakulären Ton und eine mitreißende Inszenierung für nahezu jedes Thema begeistern.

Hinzu kommt, dass viele Leser Werbe- und Informationstexte nur überfliegen. Sie blättern durch eine Broschüre, ohne alle Inhalte wirklich gelesen zu haben und bilden sich sehr schnell ein, leider oft unzureichendes, Urteil. Denn: Text ist immer erstmal langweilig!

Bewegte Bilder hingegen sind aufregend und begeisternd! Der Mensch funktioniert visuell, er will sehen, um zu glauben. Wenn der Film gut bearbeitet ist, wird der Zuschauer bis zum Ende dranbleiben und, was am Wichtigsten ist, die Botschaft verstehen. In der Inszenierung ist ein Film jedem anderen Medium überlegen, denn ein Film vereint Bild, Animation und Texteinblendungen, sowie Geräusche, Sprache und Musik und somit auch die Vorteile aller Welten.

Filme sind die Basis zukünftiger Kommunikation

Durch den großen Inhalt eines Films, entstehen meist auch viele facettenreiche Aufnahmen. Diese Aufnahmen sind dann Startpunkt für weitere Kurzfilme, welche spezieller auf einzelne Themen eingehen. Das sind zum Beispiel: Produktfilme, Eventfilme, kurze Trailer für Veranstaltungen und so weiter. Das heißt, man hat den einmaligen Aufwand einer Filmproduktion und kann anschließend über Jahre hinweg aus dem Material viele verschiedene Filme produzieren.

Der Film sollte so lange wie möglich genutzt werden, denn aufgrund der hohen finanziellen Kosten würde es sich andererseits nicht lohnen. Da sich aber auch Fakten, Personen, Produkte, Designs oder Prozesse verändern können, wird ein Film natürlich an Aktualität verlieren. Um dem entgegenzuwirken, kann man ohne größeren Aufwand diese Neuigkeiten im bestehenden Film kostengünstig austauschen oder hinzufügen, so bleibt der Film auch langfristig immer auf dem neusten Stand!

Neuerungen für Immobilienmakler 2020/2021

Haftungsfallen für Immobilienmakler
26.8.2020 – Neuerungen für Immobilienmakler 2020-2021

Nachfolgend ein aktueller Überblick über die gesetzlichen Änderungen auf dem Immobilienmarkt:

Preisentwicklung unter Corona

Die Corona-Pandemie wird keine gravierenden Auswirkungen auf die Preisentwicklung im Mietwohnungsmarkt haben. Das hängt hauptsächlich damit zusammen, dass auch weiterhin eine hohe Nachfrage an Mietwohnungen, insbesondere in den Großstädten, besteht. Allerdings rechnen wir im III. und IV. Quartal 2020 mit Mietausfällen, da durch die Corona-Pandemie einige Menschen ihren Arbeitsplatz verloren haben. Gutverdiener, die in Immobilien anlegen wollen, werden diese Mietausfälle zum Teil kompensieren.

Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat im April letzten Jahres die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Ende 2019 hatte der Bund ein neues Grundsteuergesetz verabschiedet. Das verabschiedete Bundesmodell beinhaltet neben der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert auch noch die Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter. Die Bundesländer können jedoch von diesem Modell durch die sogenannte Öffnungsklausel abweichen, wenn sie eigene Gesetze verabschieden. Dafür haben die Bundesländer bis zum 31.12.2024 Zeit, eine Grundsteuerreform durchzusetzen. Schleswig-Holstein hat sich zwischenzeitlich für das Bundesmodell entschieden, Berlin möchte dieses ebenfalls umsetzen.

Bodenwertmodell
Beim Bodenwertmodell wird allein die Grundstücksfläche mit den Bodenrichtwerten für die Höhe der Steuern zugrunde gelegt. Aktuell favorisiert Nordrhein-Westfalen dieses Modell. Baden-Württemberg hat einen Gesetzentwurf für ein modifiziertes Bodenwertmodell eingereicht.

+ Geringerer, administrativer Aufwand, da die Gebäudebewertung entfällt.
+ Investitionsanreiz, da die Grundstückseigentümer bei Ausbau oder Sanierung keine höhere
Grundsteuerbelastung erwarten müssen.

– Für geringwertig bebaute Grundstücke entstehen höhere Belastungen.
– Es werden Bodenrichtwerte benötigt, die jedoch nicht immer in ausreichender Qualität
vorhanden sind.

Kostenwertmodell
Beim Kostenwertmodell werden die Bodenrichtwerte sowie die Herstellungskosten für die Gebäude zur Bewertung eines Grundstücks herangezogen. Ursprünglich hatten 14 der 16 Bundesländer (außer Bayern und Hamburg) für dieses Modell gestimmt.

+ Die Heranziehung mehrerer Maßstäbe erscheint gerecht.
+ Hohes Auftragsvolumen für Gutachter.

– Es werden Bodenrichtwerte benötigt, die jedoch nicht immer in ausreichender Qualität
vorhanden sind.
– Eigentümer, die sich zu hoch bewertet fühlen, könnten klagen.
– Zusätzliche Personalposten, die in der jeweiligen Behörde zur Umsetzung benötigt werden.

Flächenmodell
Beim Flächenmodell wird die reine Fläche von Grundstücken und Gebäuden für die Höhe der Steuern zugrunde gelegt. Dieses Modell wird insbesondere von Bayern, Hamburg und Niedersachsen favorisiert.

+ Bürokratiearmes Modell.
+ Das Modell ist leicht verständlich.

– Immobilien in Toplage werden genauso hoch bewertet, wie Immobilien in schlechter Lage.
– Eine Wertkomponente ist nicht vorgesehen.

Baugesetzbuchnovelle 2020

Viele Regelungen im Entwurf zum neuen „Baulandmobilisierungsgesetz“ sollen vor allem für angespannte Wohnungsmärkte gelten. Die Branchenverbände haben ihre Stellungnahmen zum Referentenentwurf abgegeben, so dass wir einen neuen Entwurf erwarten. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Inhalte:

  • Erweitertes Vorkaufsrecht für Kommunen
    Kommunen sollen dort, wo ein Mangel an Wohnraum herrscht, ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke erhalten. Gleichzeitig dürfen sie die Eigentümer solcher Grundstücke verpflichten, darauf Wohnungen zu bauen.
  • Erschwerte Umwandlung in Eigentumswohnungen (Umwandlungsbremse)
    Den Bundesländern soll die Möglichkeit gegeben werden, Gebiete zu bestimmen, in denen eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ausschließlich mit Genehmigung der zuständigen Behörde möglich ist. Diese Regelung ist auf fünf Jahre befristet. Eine Genehmigung soll dann untersagt werden, wenn für die Bevölkerung nicht ausreichend Mietwohnungen zur Verfügung stehen.
  • Vereinfachte Erteilung von Baugenehmigungen auch im Innenbereich
    In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Baugenehmigungen bis Ende 2024 einfacher erteilt werden können. Dabei darf im Einzelfall auch von den Bestimmungen des örtlichen Bebauungsplans abgewichen werden.
  • Grüne Infrastruktur in Städten und Gemeinden
    Die Bedeutung grüner Infrastruktur für den Klimaschutz wird ausdrücklich hervorgehoben.
Reform des Maklerrechts

Am 12.12.2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Die Vorschriften zur Maklerprovision im BGB werden durch dieses Gesetz neu gefasst. So bedarf ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zukünftig der Textform. Außerdem wird die Maklerprovision mit Inkrafttreten des Gesetzes grundsätzlich geteilt. Hierdurch sollen private Käufer entlastet werden.

Gebäudeenergiegesetz

Am 01.11.2020 tritt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft und überführt die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) in ein Gesetzeswerk. Es enthält keine höheren energetischen Anforderungen an Neubauten und den Bestand – diese sollen im Jahr 2023 überprüft werden. Ebenso entspricht der Niedrigstenergiegebäudestandard für Neubauten den aktuellen, energetischen Vorgaben. Ab dem Jahr 2026 gilt zudem ein Einbauverbot von Ölheizungen. Für den Austausch der Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell winken bis zu 40% Austauschprämie. Der Heizungsaustausch soll ebenfalls steuerlich absetzbar sein.

Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Die Kosten für den Bau bezahlbarer Mietwohnungen können steuerlich abgesetzt werden. Für Bauanträge, die nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt werden, können jährlich zusätzlich 5% der Herstellungs- und Anschaffungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich geltend gemacht werden. Die reguläre, lineare Abschreibung von 2% gilt dabei parallel. In den ersten vier Jahren können dadurch insgesamt 28% der Kosten steuerlich abgeschrieben werden. Die Bedingungen für die Sonderabschreibung im Überblick:

  • Wohnungen oder Gebäude müssen dauerhaft für zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden (Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren).
  • Die Herstellungs- und Anschaffungskosten liegen unter 3.000 € pro qm Wohnfläche.
  • Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt.
  • Die Wohnungen oder Gebäude liegen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union.
Mietrecht, Mietpreisbremse, MietAnpG

Die seit dem 01.01.2019 geltenden gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse wurden mit Wirkung zum 01.04.2020 verschärft. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2025 verlängert, ebenso haben Mieter nun einen rückwirkenden Anspruch auf die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete im örtlichen Mietspiegel beträgt jetzt sechs statt vier Jahre.

Zukünftig sollen Mieter die Möglichkeit erhalten, bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder zum Einbruchsschutz gegen den Vermieter durchsetzen zu können. Wie das in der Praxis aussehen soll ist noch unklar: Ein Vermieter wird es wohl kaum zulassen, dass ein Mieter Baumaßnahmen durchführen lässt. Besonders im Falle einer Ladeninfrastruktur und der damit verbundenen baurechtlichen Vorgaben erscheint der Ansatz nicht praxisorientiert.

WEG-Reform und Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Der Gesetzentwurf zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) sieht vor, Sanieren und Modernisieren von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen. So soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch erhalten, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug zu gestatten. Ebenso sollen Maßnahmen zum Einbruchsschutz und ein barrierefreier Aus- bzw. Umbau gestattet sein.

Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen soll dahingehend vereinfacht werden, dass zukünftig die einfache Mehrheit der in der Versammlung anwesenden und vertretenen Eigentümer ausreicht. Die Zustimmung aller von einer Maßnahme betroffenen Eigentümer wäre dann nicht mehr erforderlich. In der Praxis könnten somit einige wenige Eigentümer bauliche Veränderungen veranlassen, die aber hohe Kosten für die gesamte Gemeinschaft verursachen.

Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können, soll der Verwalter zukünftig eigenverantwortlich über gewöhnliche Maßnahmen entscheiden, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Der Verwalter soll im Außenverhältnis eine unbeschränkte, unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten – im Innenverhältnis sollen die Eigentümer die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken. Hierfür ist es erforderlich, Regelbeispiele einzuführen, um Klarheit für beiden Seiten zu schaffen.

Der Gesetzentwurf sieht ebenfalls die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen vor. So soll die gesetzlich verpflichtende Beschluss-Sammlung über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer entfallen. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden und Einberufungsverlangen dürfen von den Wohnungseigentümern in Textform gestellt werden können. Um Bürokratie abzubauen und den Erfordernissen der zunehmenden Digitalisierung Rechnung zu tragen, sollen Umlaufbeschlüsse in Zukunft nur noch der Textform bedürfen. Eigentümer sollen die Möglichkeit erhalten, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Wie die Anforderung der Nichtöffentlichkeit hier umgesetzt werden kann, bleibt abzuwarten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich sein. Hier sollte der Entwurf nochmal nachgebessert werden, damit ein Verwalter planungssicher für die Wohngemeinschaft handeln und nicht willkürlich abberufen werden kann. Weitere, geplante Veränderungen, die der Gesetzentwurf vorsieht:

  • Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, bedürfen zukünftig einer Eintragung im Grundbuch.
  • Die Sondereigentumsfähigkeit soll auf Freiflächen wie Stellplätze oder Terrassen erweitert werden.
  • Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung: Die Beschlussfassung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken. Das Rechenwerk soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.
  • Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, soll die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen.
Neue ImmoWertV 2021

Die in den letzten Jahren erarbeiteten und veröffentlichten Einzelrichtlinien gehen im Rahmen der Novellierung der ImmoWertV in diese über. Hierdurch wird dem Wunsch nach bundesweit einheitlichen Grundsätzen für die Ableitung der für die Wertermittlung relevanten Daten Rechnung getragen. So soll eine bundesweite Grundstücksmarkttransparenz und eine einheitliche, steuerliche Bewertung erreicht werden. Die wesentlichen Grundsätze und Modelldaten aus den bisherigen Richtlinien werden dabei in die neue ImmoWertV übernommen. Folgende Ergänzungen bzw. Änderungen ergeben sich zur bisherigen ImmoWertV aus dem Jahr 2010:

  • Für die Gesamtnutzungsdauer baulicher Anlagen gelten zukünftig vorgegebene Grundwerte.
  • Anstelle von „wirtschaftlicher Restnutzungsdauer“ wird zukünftig der Begriff „Restnutzungsdauer“ verwendet. Die Schärfung des Begriffes erfolgt zur Klarstellung, dass keine Notwendigkeit besteht, neben der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer eine weitere Restnutzungsdauer zu ermitteln.
  • Anders als bisher soll dem Modernisierungsgrad zur Berechnung der Restnutzungsdauer zukünftig eine größere Bedeutung zukommen. Für diese Zwecke wird die bisherige Tabelle zum Modernisierungsgrad umgedreht: Durch sachverständige Einschätzung kann nunmehr eine grobe Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad erfolgen, aus dem sich dann die Gesamtpunktzahl ableiten lässt.
  • Für die einzelnen Wertermittlungsverfahren werden wesentliche Verfahrensschritte vorgegeben.
  • Der „Grundsatz der Modellkonformität“ wird eingeführt. Konkret bedeutet das: Wenn man Daten im Rahmen einer Wertermittlung verwendet, sollte man wissen woher sie stammen und auf welcher Datengrundlage sie ermittelt wurden. Nur so ist eine sachgerechte Verwendung sichergestellt.
  • Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich bisher um die auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblichen Kosten zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Zukünftig sollen ggf. auch besondere Einbauten zusätzlich berücksichtigt werden.
  • Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen müssen vollumfänglich gewürdigt werden.
  • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Überalterung oder außergewöhnlich guter Zustand) werden durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Die neue ImmoWertV soll zum 01.01.2021 in Kraft treten.

5-stellige Provision – verdient ein Immobilienmakler kinderleicht? Irrtum!

Immobilienmaklerin

Weit verbreitet ist das Märchen, dass ein Immobilienmakler eine 5-stellige Provision fast im Schlaf verdient.

„Weit verbreitet ist der Irrtum, dass ein Makler mit einem Mal Türaufschließen eine 5-stellige Provision kassiert. Gerne wird hier von Abzocke gesprochen. Doch ist das wirklich so?

Heute gehen wir der Sache auf den Grund und klären auf. Ein seriöser und vertrauenswürdiger Makler macht mehr, als mit einem Käufer einmal in das Objekt zu gehen und dafür bereits diese hohe Provision zu erzielen.

Wichtig ist für Sie: machen Sie vor, während und nach der Vermittlung einer Immobilie transparent, was genau Sie alles für die Vermarktung tun. Ein regelmäßiger Tätigkeitsnachweis Ihren Kunden gegenüber schafft diese Transparenz. Diesen können Sie z.B. wöchentlich an Ihre Kunden versenden. Das erhöht die Kundenbindung und gibt dem Kunden ein gutes Gefühl.

Kommunizieren Sie auch schon im Vorfeld, was Sie alles für Ihre Kunden tun. So können Sie zum Beispiel darstellen, dass Sie Ihre Kunden individuell hinsichtlich der optimalsten Möglichkeit, die Immobilie zu vermarkten beraten. Schildern Sie den weiteren Ablauf so detailliert, dass der Umfang Ihrer Arbeit gesehen werden kann. Zum Beispiel könnte das so aussehen:

  1. Gefolgt von dem gegenseitigen Kennenlernen und klären der offenen Fragen
  2. findet ein ausführlicher Ortstermin statt. Dieser dient dazu, auch die Immobilie kennenzulernen. Bei einem ausführlichen Ortstermin nehmen Sie die Immobilie detailliert in Augenschein, damit Sie neben dem persönlichen Eindruck, den Sie erwerben, alle Details bei der Marktwertermittlung berücksichtigen können. Denn nur durch diesen persönlichen Termin können Sie auch alle Vorzüge, die sich Ihnen als Fachmann auftun, darstellen. Allerdings stellen Sie auch die Nachteile oder Mängel des Objektes fest und beraten sich hierzu mit dem Eigentümer.
  3. Sie machen in dem Termin professionelle Aufnahmen und einen Kurzfilm der Immobilie, welche die Immobilie von Ihrer besten Seite zeigt. Dabei wissen Sie, worauf es im Detail ankommt.
  4. Daneben beschaffen Sie alle notwendigen Unterlagen, auch für die entsprechende Angebotsaufbereitung. Wenn Dokumente nicht oder nicht mehr vorliegen, z.B. der aktuelle Grundbuchauszug, helfen Sie sicher gerne bei der Beschaffung dieser, z.B.:
  5. Eine Immobilie lässt ich besser verkaufen, wenn übersichtliche und grafisch ansprechende Grundrisspläne mit aufbereiteten Grundrissen vorliegen. Vor allem bei etwas älteren Immobilien, sind diese meist nicht vorhanden und müssen erstellt werden. Hier arbeiten Sie möglicherweise mit Experten zusammen und haben Rahmenverträge, dessen günstige Preise Sie gerne an den Kunden weiter geben.
  6. Ohne Energieausweis darf eine Immobilie heute nicht mehr angeboten werden. Falls kein Energieausweis verfügbar ist, helfen Sie gerne bei der Beschaffung dieses gesetzlich vorgeschriebenen Dokuments.
  7. Sie prüfen alle zur Verfügung gestellten oder zusätzlich besorgten Unterlagen eingehend, um wirklich alle Details bei der Marktwertermittlung berücksichtigen zu können.
  8. Auch führen Sie eine professionelle Marktwertermittlung durch, entweder können Sie das als Sachverständiger für Immobilienbewertung selbst oder haben einen Kooperationspartner, der das für Sie übernimmt.
  9. Gemeinsam mit dem Kunden stimmen Sie nun den Angebotspreis ab und entscheiden über die passende Vermarktungsstrategie. Das ist die Basis für die Aufbereitung des Angebotes und das hochwertige Exposé, welches “Lust auf mehr” weckt.

Das waren jetzt schon bis zu 9 Tätigkeiten – ja, Sie haben richtig gehört: 9! Tätigkeiten, die Sie durchgeführt haben, bevor der erste Termin mit einem Interessenten stattfinden konnte. Und jetzt fängt die Arbeit erst richtig an.

  1. Sie sorgen für eine ansprechende Darstellung der Immobilie und bewerben diese in den passenden Medien. Und das bedeutet nicht nur online in den führenden Portalen.
  2. Sie nutzen mit Ihrer Erfahrung alle möglichen Wege, auch offline, aus. Kurzum: Sie machen gutes und professionelles Marketing für das Objekt. Dabei sind die Besichtigung der umliegenden Nachbarschaft oder die Vorankündigung nur der Anfang.
  3. Mit Ihrem Dienstleister fertigen Sie, wenn gewünscht, ein Hinweisschild, das an der Immobilie angebracht wird
  4. Aus vergangenen Objekten, verfügen Sie über eine Datenbank an Interessenten, die ein offeriertes Angebot nicht erworben haben. Dementsprechend senden Sie das Angebot an diese vorgemerkten Interessenten, zu deren Anforderungsprofil die Immobilie passt.
  5. Sie führen nun unzählige Telefonate, schreiben E-Mails, beantworten Fragen, senden detaillierte Exposés zu und nehmen möglicherweise eine Vorselektion der Kunden vor. Sie setzten auf Qualität statt Quantität, um den geeigneten Käufer für die Immobilie zu finden und nicht nur möglichst viele Besichtigungstermine zu erzielen.
  6. Mit den vorinformierten und ausgewählten Interessenten stimmen Sie für alle Seiten geeignete Besichtigungstermine ab und führen diese dann auch durch.
  7. Da Vertrauen wichtig ist und Transparenz das Vertrauen erhöht, informieren Sie den Eigentümer wöchentlich über den aktuellen Stand bei der Vermarktung.
  8. Da Sie 50% der Provision auch von den Kaufinteressenten erhalten, sind Sie natürlich auch für diese ein sehr unterstützender Dienstleister. Sie weisen den Interessenten auf Schwachpunkte der Immobilie hin. Das nicht nur, um von diesem auch künftig weiter empfohlen zu werden, sondern auch, weil Sie im Interesse beider Parteien arbeiten.
  9. Möglicherweise benötigt ein Kaufinteressent eine Finanzierung. Auch hier können Sie helfen. Sie stellen alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung, Die er für das Bankgespräch benötigt und beantworten alle offenen Fragen. Bei Bedarf fragen Sie die Finanzierung bei einer Bank ihres Vertrauens an, damit eine schnelle Finanzierungszusage erfolgt.
  10. Sie führen die Kaufpreisverhandlung für Ihre Verkäufer durch, denn das ist Ihr Fachgebiet. Nicht jedem liegt es eine solche Verhandlung führen zu müssen. Und Sie sorgen für eine bestmögliche Lösung für alle Seiten.
  11. Sie führen die Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten durch, um am Ende keine Überraschungen zu erleben.

Na, hätten Sie gedacht, dass so viel zusammen kommt? Und das ist noch nicht das Ende!

  1. Sobald sich alle Seiten einig sind und die Finanzierung geklärt ist, sorgen Sie dafür, dass der Notartermin terminiert und vorbereitet wird und die Beurkundung stattfinden kann.
  2. Sie beauftragen den Kaufvertragsentwurf im Notariat, veranlassen die rechtzeitige Zusendung, so dass jeder in Ruhe Zeit hat diesen zu lesen. Denn ein Haus kaufen muss reiflich überlegt sein.
  3. Auch Sie prüfen den Kaufvertragsentwurf eingehend dahingehend, ob alles, was vereinbart wurde, auch im Vertrag enthalten ist. Sie nehmen nochmals Kontakt mit den beiden Parteien auf, um offene Fragen zu beantworten. Ihnen ist wichtig, dass beide mit einem guten Bauchgefühl zum Notar gehen.
  4. Sie begleiten die Kunden zum Notartermin, damit unvorhergesehene Fragen ohne Verzögerung geklärt werden können. Sie verstehen sich als allumfassenden Begleiter.
  5. Am Ende steht die Übergabe des Eigentums. Auch hier unterstützen Sie gerne und überreichen dem neuen Eigentümer vielleicht eine Flasche Sekt.

Auch, wenn hier schon viel steht, viele Kleinigkeiten, die Sie noch tun, haben wir gar nicht aufgezählt. Wenn Sie Ergänzungen haben, freuen wir uns über einen Kommentar.

Wenn Ihnen dieser Beitrag gefallen hat, so freue ich mich über eine „DAUMEN HOCH“ unter diesem Beitrag“