Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Gibt es Unterschiede zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan? Aber ja doch! Stellen Ziehen wir mal einen Vergleich zum kochen: Der Flächennutzungsplan wäre hier das Rezept. Der Bebauungsplan ist die Umsetzung des Rezeptes – also das kochen. Alles klar? Na gut. Ich erkläre Ihnen nachfolgend alles, was Sie zu diesem Thema wissen sollten.

Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan gilt für das komplette Gemeindegebiet und enthält keine verbindlichen Festlegungen zu einzelnen Grundstücken. Er stellt die Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar. Das Konzept ergibt sich aus der beabsichtigten, städtebaulichen Entwicklung in der Gemeinde. Aus dem Flächennutzungsplan ist ersichtlich, welche Flächen

  • für die Wohnbebauung
  • als Grünflächen
  • zur landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Nutzung
  • für Verkehrsanlagen vorgesehen sind.

Im Flächennutzungsplan sind außerdem alle bereits vorhandenen Bauplanungen dargestellt.

WICHTIG: Aus dem Flächennutzungsplan leitet sich kein Baurecht ab. Er zeigt aber die vorgesehene Art der baulichen Nutzung auf.

Der Bebauungsplan

Im Allgemeinen wird zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Bebauungsplan unterschieden. Die bei Aufstellung und Beschluss einzuhaltenden Verfahrensschritte sind dabei identisch. Der einfache Bebauungsplan enthält weniger Vorgaben. Während sich aus dem qualifizierten Bebauungsplan direkt die Zulässigkeit eines Bauvorhabens herleiten lässt, werden beim einfachen Bebauungsplan die Regelungen des Baugesetzbuches (§§ 34, 35) herangezogen. Dabei wird die Bebauung in der näheren Umgebung betrachtet, um zu entscheiden, ob ein Bauvorhaben in dem betreffenden Gebiet in der geplanten Weise zulässig ist.

Der Bebauungsplan leitet sich aus dem Flächennutzungsplan ab und enthält Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung im konkreten Plangebiet. Der Bebauungsplan sieht für einzelne Teilgebiete bestimmte Nutzungsarten vor. So gibt es zum Beispiel Festlegungen für allgemeine Wohngebiete, für reine Wohngebiete, für Gewerbegebiete oder für Mischgebiete. Je nach Art des festgelegten Gebiets sind bestimmte Nutzungen oder Bauweisen zulässig oder eben nicht.

So ist zum Beispiel im reinen Wohngebiet Gewerbe nicht erlaubt, während im allgemeinen Wohngebiet „nicht störendes Gewerbe“ zulässig ist. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan konkrete Vorschriften für einzelne Grundstücke. So werden zum Beispiel Grundflächenzahlen, Geschossflächenzahlen, Bauhöhe und Anzahl der Vollgeschosse für ein Baugebiet vorgegeben. Auch die Dachform oder die Art der Anpflanzungen kann im Bebauungsplan festgelegt werden. Der Bebauungsplan beschreibt außerdem öffentliche und private Grünflächen, Verkehrsflächen oder Flächen für Sportanlagen.

Unterschiede zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan lässt sich aus dem  Bebauungsplan unmittelbares Baurecht ableiten. Der Flächennutzungsplan enthält weniger konkrete Angaben, während im Bebauungsplan verbindliche Regelungen für die Bebauung eines bestimmten Areals getroffen werden.

Haben Sie noch Fragen? Dann sprechen Sie mich gerne an. Als Immobilienbesserwisser kann ich Ihnen bestimmt helfen – und das mache ich auch gerne!

Welcher Haustyp passt zu mir?

Welcher Haustyp passt zu mir? Eine gute Frage. Und vor allem eine Frage, die Sie geklärt haben sollten, bevor Sie ein Haus bauen oder kaufen. Was gut überlegt sein will, ist oft gar nicht so einfach. Ich möchte Ihnen die wichtigsten Begriffe erklären, damit Sie einen Überblick über die Möglichkeiten erhalten und für sich definieren können, was anhand Ihrer persönlichen Situation zu Ihnen passen könnte. Oder anders gesagt: Ich erkläre, aber Sie müssen entscheiden.

Haustypen

  • Ein Einfamilienhaus ist ein Wohnhaus mit einem oder zwei Geschossen, das nur eine Wohneinheit enthält und von einer Familie oder einem Paar bewohnt wird.
  • Ein Bungalow ist ein eingeschossiges Einfamilienhaus, in dem alle Wohnräume ebenerdig sind.
  • Ein Doppelhaus ist ein freistehendes Zweifamilienhaus, das zwei Wohneinheiten umfasst, die nebeneinander liegen. Jede Wohnung hat einen separaten Eingang.
  • Ein Reihenhaus ist ein Einfamilienhaus, das direkt an seine Nachbarhäuser angebaut ist.
  • Ein Energiesparhaus ist ein Wohnhaus, bei dem besonders auf eine energieeffizente Bauweise geachtet wird.

Vor- und Nachteile der Haustypen

Bei einem Einfamilienhaus haben Sie Gestaltungsfreiheit (Wunschhaus bauen) und in der Regel auch viel Wohnfläche und genießen Ihre Privatsphäre in Ihren eigenen vier Wänden. Allerdings ist der Kaufpreis meistens recht hoch. Wenn Sie bauen möchten, sind die Grundstücke dafür eher rar oder teuer im Erwerb.

Bei einem Bungalow benötigen Sie außer für die Dachkonstruktion keine tragenden Wände. Wenn Sie eine offene Raumgestaltung bevorzugen, ist  ein Bungalow genau das Richtige für Sie. Und Sie sorgen vor für das Alter, denn die Bauweise bietet Ihnen Barrierefreiheit. Für ein Bungalow benötigen Sie aber ein großes Grundstück – es ist also eine Kostenfrage.

Bei einem Doppelhaus können Sie sich die Kosten teilen – es handelt sich schließlich um einen Gemeinschaftsbau. Der Bau eines Doppelhauses wird darüber hinaus so gut wie immer genehmigt. Eine Gemeinschaftsleistung erfordert aber auch Kompromisse: Sind Sie dazu bereit?

Ein Reihenhaus bietet Ihnen den Vorteil, dass ihre Heizkosten sich in Grenzen halten, da die Häuser sich gegenseitig isolieren. Außerdem liegen die Grundstücke für ein Reihenhaus oft sehr günstig: Zu Schulen, Kindergärten und Einzelhandel haben Sie in der Regel kurze Wege. Ähnlich wie beim Reihenhaus gilt auch hier: Viel Nachbarschaft kann Konfliktpotential bürgen.

Der Bau von Energiesparhäusern wird bezuschusst. Da für den Bau natürliche Baumaterialien verwendet werden, haben Sie ein besseres Wohnklima. Und sollten Sie Ihr Haus mal verkaufen müssen: Die Verkaufschancen stehen gut und auch beim Verkaufspreis haben Sie gute Chancen, da gut gedämmte Häuser sich besser verkaufen lassen. Bei den Kosten sollten Sie allerdings achtsam sein: Sowohl der Neubau als auch die Aufrüstung eines Altbaus sind nicht gerade günstig.

Noch Fragen?

Sie können sich nicht entscheiden? Oder benötigen Sie noch mehr „Background?“ Dann sprechen Sie mich doch einfach an. Schließlich bin ich der Immobilienbesserwisser und kann Ihnen ganz bestimmt bei Ihrer Entscheidung behilflich sein.

Wie groß soll mein Haus werden?

Wie groß soll mein Haus werden? Wie viel Wohnfläche brauche ich eigentlich? Und wie soll der Zuschnitt der einzelnen Räume sein? Fragen, über die Sie sich vor dem Baustart Gedanken machen sollten. Ich gebe Ihnen die wichtigsten Infos an die Hand.

Gesamtfläche und Zimmergröße

Ein Hausbau ist auch immer eine Frage des Geldes. Machen Sie sich bewusst: Ihre Träume müssen zu Ihrem Budget passen. Üblich sind bei Einfamilienhäusern heutzutage rund 100 Quadratmeter bebaute Fläche, was bei einem eineinhalbgeschossigen Gebäude etwa 130 bis 140 Quadratmeter Wohnfläche ergibt. Doch die Gesamtfläche eines Hauses ist die eine Sache, die Größe der einzelnen Zimmer eine ganz andere.

Bei der Einteilung der Zimmer geht es darum, Prioritäten zu setzen: So gilt bei jedem Raum neben der Größe auch sein Verhältnis zum tatsächlichen Nutzen. Überlegen Sie sich, wie viel Zeit Sie in welchen Räumen verbringen. Daraus ergibt sich dann ein Grundriss, der auf die eigenen Bedürfnisse optimiert ist. In vielen Familien spielt sich etwa ein großer Teil des Zusammenlebens in der gemeinsamen Küche ab. Das Wohnzimmer wird dagegen hauptsächlich zum Fernsehen genutzt. Bedenken Sie auch Ihre Familienplanung: Möchten Sie noch wachsen? Für Kinderzimmer sollten zwölf Quadratmeter als Minimum gelten, besser wären jedoch 15 oder 20 Quadratmeter. Kinder und Jugendliche verbringen viel Zeit in ihren Zimmern. Geben Sie ihnen den entsprechenden Raum dafür.

Haustechnik und Stauraum

Unterschiedliche Anlagen benötigen unterschiedlich viel Platz. So muss zum Beispiel für eine Heizung auf Holzpellet-Basis ein Speicherraum für die Holzhäcksel mit eingeplant werden. Auch Wärmepumpen, Brennwertkessel oder Pufferspeicher beanspruchen Raum. Machen Sie sich vor Baubeginn bewusst, was Sie benötigen. Ein Keller  oder ein Speicher bieten dafür die perfekte Möglichkeit. Gleichzeitig können Sie dort Stauraum schaffen. Ebenso könnten Sie dort einen Hobbyraum oder ein Arbeitszimmer einrichten. Planen Sie also lieber etwas großzügiger, um später kostenintensive An- oder Umbauten zu vermeiden.

Substanz geht vor Luxus

Beherzigen Sie, dass Substanz Vorrang vor Luxus hat. Lieber bei der Bausubstanz auf Qualität achten und dafür an den Details sparen. Ein hochwertiger Rohbau, ein langlebiges Dach und ein dichter Keller zahlen sich langfristig aus, denn nachträgliche Sanierungen sind teuer. Standard-Armaturen im Bad lassen sich dagegen auch später noch mit geringem Aufwand gegen eine hochwertigere Ausstattung austauschen.

Sie bauen nicht alleine

Ich gehe davon aus, dass Sie Ihr Traumhaus nicht für sich alleine bauen. Sie ziehen mit Ihrer Partnerin bzw. Ihrem Partner dort ein? Sie haben bereits Kinder? Dann sammeln Sie alle Ideen und Wünsche und schauen, was sich davon verwirklichen lässt. Sie leben gemeinsam unter einem Dach, also sollten Sie auch gemeinsam planen. Das erspart Ihnen später unnötige Diskussionen und steigert die Vorfreude auf Ihr neues Zuhause.

Haben Sie noch weitere Fragen zur Größe Ihres Hauses? Dann sprechen Sie mich doch einfach an. Ich habe bereits viele Immobilien geplant und stehe Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Die Baugenehmigung für den Hausbau

Die Baugenehmigung für den Hausbau ist der Startschuss für Ihr Bauvorhaben. So schön die Verwirklichung der eigenen Ideen auch ist, ohne Papierkram geht es nicht. Die Baugenehmigung ist deshalb wichtig, weil sie Ihrem Vorhaben rechtliche Sicherheit verschafft. Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung besteht immer dann, wenn das Bauvorhaben keine bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken auslöst. Nehmen Sie die Genehmigung auf jeden Fall innerhalb der ersten drei Jahre nach Erteilung in Anspruch. Damit ersparen Sie sich die Beantragung der Verlängerung.

Starten Sie mit einer Bauvoranfrage

Bevor Sie offiziell einen Bauantrag stellen, ist es sinnvoll, das persönliche Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu suchen. Er wird Ihnen sagen, ob Ihr Bauvorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist und Sie auch auf mögliche Stolpersteine hinweisen. Sind die Details schon im Vorfeld besprochen, hat der Antrag später bessere Chancen, genehmigt zu werden. Im Gespräch erfahren Sie auch, welche Unterlagen Sie zur Genehmigung einreichen müssen.

Der Bauantrag als Grundlage

Damit Sie eine Baugenehmigung erhalten, müssen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen, kommunalen Behörde einreichen. Zum Bauantrag gehören zwingend folgende Unterlagen:

  • Bauzeichnung
  • Baubeschreibung
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Lage- und Freiflächenplan
  • Bauzahlenberechnung
  • Sicherheitsnachweise

Kein Problem, oder? Beauftragen Sie auf jeden Fall einen Architekten oder einen Bauingenieur damit, die Unterlagen zusammen zu stellen. Fachmännische Hilfe ist hier geboten, damit alles reibungslos abläuft und sie wertvolle Zeit bis zum Spatenstich sparen können. Für den Bauantrag sollten Sie ca. 0,5 Prozent der Baukosten (ohne Nebenkosten) einkalkulieren. Alternativ können Sie die Kosten für den Bauantrag auch mit dieser Formel berechnen:

Umbauter Raum in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter / 0,5 Prozent = Kosten des Bauantrags.

Mit einfachen Mitteln Zeit sparen

Erst wenn Baugenehmigung und Baufreigabe erteilt sind, darf Ihr Bauprojekt starten. Zwischen drei und vier Monaten kann es dauern, bis die Behörde ihr Okay gibt. Da Zeit Geld ist, können Sie Ihr Vorhaben mit ganz einfachen Mitteln beschleunigen.  Bei der Antragstellung sollten Sie sicher sein, alle notwendigen Dokumente parat zu haben. So werden Nachfragen der Baubehörde vermieden. Informieren Sie auf jeden Fall auch Ihre neuen Nachbarn über Ihr Bauvorhaben und holen Sie, wenn nötig, deren Unterschriften für Lageplan und Bauzeichnung ein. Ein gutes Zusammenleben kann so schon früh beginnen.

Ein ganz wichtiger Tipp zum Schluss: Lasen Sie sich von dem Papierkrieg nicht die Vorfreude verderben. Sie werden Hausbesitzer, das ist ein Grund zur Freude! Wenn der Schuh doch mal irgendwo drücken sollte, sprechen Sie mich gerne an. Ich helfe Ihnen dabei, Ihren Plan vom Eigenheim zu verwirklichen – und für gute Laune kann ich nebenbei auch noch sorgen.

Die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie

Die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie sollten Sie geklärt haben, bevor der Bau beginnt oder der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Denn egal, ob Sie ein Haus bauen oder ein Haus kaufen – schlaflose Nächte wegen ungeklärter Geldfragen können Sie nicht gebrauchen. Machen Sie sich also im Vorfeld Gedanken, wie Sie Ihren Weg zur Wunschimmobilie erfolgreich finanzieren können.

Eigenkapital – um so mehr, um so besser

Starten Sie früh damit, Geld für ein Eigenheim zur Seite zu legen. Viele Bausparkassen und Banken empfehlen, zwischen 15 und 40 Prozent Eigenkapital anzusparen, bevor es ans Eingemachte geht. Wer rechtzeitig damit beginnt, kann langfristig mit kleinen Beträgen eine beachtliche Summe sparen. Eigenkapital kann sich aus vielen Bausteinen zusammen setzen. Dazu zählen u.a. Sparguthaben, Lebensversicherungen, Wertpapiere und Eigenleistungen. Wichtig ist, dass Ihr Geld für den Hauskauf auch verfügbar ist. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus. Da ein Kredit auch immer zurück gezahlt werden muss, wirkt sich viel Eigenkapital natürlich auch auf die monatliche Kreditrate aus.

Kalkulieren Sie realistisch

Der Kaufpreis eines Hauses mag zwar der größte Kostenfaktor sein, es ist aber nicht der Einzige. Dazu kommen Folgekosten: Der Notar möchte bezahlt werden, ebenso fällt Grunderwerbssteuer an und die Kosten für den Grundbucheintrag. Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, wird hierfür eine Provision fällig. Bei gebrauchten Immobilen können Sanierungskosten hinzukommen. Diese Positionen sollten Sie für die Gesamtkalkulation berücksichtigen. Wenn Sie alle Kostenfaktoren zusammen haben, ersparen Sie sich eine Nachfinanzierung.

Berücksichtigen Sie für die Finanzierung auch die Wohnnebenkosten wie z.B. Versicherungen, Wasser und Strom. Ihre Finanzierung sollte auch so angelegt sein, dass Sie immer noch einen finanziellen Spielraum haben – etwas unvorhergesehenes kann schließlich immer passieren. Eine gute Planung verhindert spätere Probleme. Was ebenfalls ganz wichtig ist: Trotz einer soliden Finanzierung schadet es nicht, einen Notgroschen zur Verfügung zu haben. Wer vorsorgt, verhindert unliebsame Überraschungen. Kennen Sie Ihre finanziellen Grenzen!

Die Tilgung Ihres Kredites

Bei einem Kredit gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die monatliche Rate. In einer Niedrigzinsphase sollten Sie also lange Laufzeiten zu vereinbaren, in Kombination mit einer hohen Tilgung. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie diese.  Auch wenn es viele günstige Kreditangebote gibt, verpflichten diese trotzdem meist zu fixen Raten. So
dürfen die Raten während der Zinsbindung überhaupt nicht an die momentanen Lebenssituationen angepasst werden. Sondertilgungen können mit der Bank individuell vereinbart werden. Solche Kreditangebote sind zu unflexibel, sollten sich die Lebensumstände oder Ihre finanziellen Gegebenheiten ändern. Daher gilt: Bleiben Sie flexibel! Sondertilgungen haben den Charme, dass Sie früher mit der Rückzahlung fertig sind. Spätestens bei Eintritt ins Rentenalter sollten Sie das Haus abbezahlt haben.

Fördermöglichkeiten prüfen

Die bundeseigene KfW-Bank bietet günstige Darlehen und Tilgungszuschüsse an, z.B. für
energieeffiziente Gebäude und Appartements. Unterstützt werden hierbei in erster Linie
Familien mit Kindern. Die konkreten Förderungsvoraussetzungen der verschiedenen Töpfe sind
jedoch sehr unterschiedlich. Wer was bekommen kann, können Sie bei der Verbraucherzentrale
Bundesverband  finden.

Beherzigen Sie diese Punkte und nehmen Sie sich im Vorfeld einfach die Zeit, sich intensiv mit den Punkten zu beschäftigen. Eine gute Planung lässt Sie ruhig schlafen. Sie haben Fragen? Sprechen Sie mich gerne an! Ich begleite Sie gerne auf Ihrem Weg in die eigenen vier Wände.