Social Media-Auftritt in der Immobilienbranche zielgerichtet gestalten

Social Media mit der Persona-Methode
Social Media mit der Persona-Methode

Auch beim Social Media-Auftritt ist die wichtigste aller Fragen, wen und was Du erreichen willst.

Facebook, Instagram, die eigene Website – heutzutage ist fast jeder privat in Sozialen Netzwerken vertreten und pflegt auch dort seine Freundschaften und Kontakte. So ist man auch mit den Menschen vernetzt, die man nicht regelmäßig im „Real Life“ um sich hat. Ähnliches gilt für den beruflichen Bereich: Es geht ums netzwerken und um Reichweite. Gerade in Zeiten der Corona-Pandemie ist es wichtig, sich bemerkbar zu machen. Wir möchten euch in unserem aktuellen Blogbeitrag verschiedene Weg aufzeigen, eure mediale Aufmerksamkeit zu steigern.

Welches Ziel verfolge ich?

Diese Frage solltet ihr euch stellen, bevor ihr damit beginnt, euren Social Media-Auftritt zu gestalten. Was möchtet ihr damit erreichen und vor allen Dingen wen? Reichweite bedeutet Kontakte knüpfen, Kontakte knüpfen bedeutet Interessenten zu werben und aus geworbenen Interessenten sollen Kundenbeziehungen entstehen. Aus Kundenbeziehungen resultieren Empfehlungen, um neue Kunden zu gewinnen. Dieser Kreislauf sollte euch bewusst sein und euer Handeln und Leitbild für euren Social Media-Auftritt sein.

Das Persona-Konzept

Das Persona-Konzept stellt sich typische Kunden als reale Personen vor. Diese Personen haben einen Lebenslauf, individuelle Interessen und Ziele und Vorlieben oder Abneigungen. Darauf basierend soll es euch leichter fallen, eine wirksame Personenansprache zu erstellen, sowie Marketingkampagnen individuell zu gestalten. Es geht also darum, eine fiktive Person (deinen Kunden oder deine Zielgruppe) besser kennen zu lernen, um auf seine Bedürfnisse eingehen zu können.

Kenne die Eigenschaften deiner Interessenten und Kunden

  • Welche Ziele hat die Person?
  • Welche Sorgen und Nöte hat die Person?
  • Was macht die Person beruflich und über welches Einkommen verfügt sie?

Wie alt ist die Person und welchen Namen hat sie? Legt euer potentieller Kunde Wert auf Sicherheit oder ist er flexibel? Im Kern geht es darum, die Biographie eines Menschen zu kennen, um auf seine Wünsche eingehen zu können. Auf dieser Seite gibt es zum Personaprofil sehr hilfreiche Anregungen:

https://www.netspirits.de/blog/personas-erstellen/

Je besser ihr die Ziele, Wünsche und Vorstellungen einer Person kennt, desto besser könnt ihr eure Kundenansprache individualisieren. Und vor allem wisst Ihr, wo ihr Eure Zielpersonen treffen könnt.

Last but not least: Die Zielgruppendefinition

Möchtet ihr eine Immobilie „ein“kaufen oder verkaufen? Die Beantwortung dieser Frage steuert eure Ansprache. Wer eine Immobilie kaufen möchte, interessiert sich für folgende Fragen:

  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Was kostet die Immobilie?
  • Wie ist die Lage der Immobilie?
  • Wie sieht der Weg vom Kauf bis hin zur individuellen Gestaltung der Immobilie aus?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stellt sich in der Regel folgende Fragen:

  • Welchen Verkaufspreis kann ich erzielen?
  • Welche Dokumente sind dafür erforderlich?
  • Welche Eigentumsverhältnisse gibt es?
  • Welche Informationen sollte ich für Besichtigungstermine bereitstellen?

Ihr solltet Euch also überlegen, wen ihr z.B. auf der Startseite Eurer Homepage ansprechen wollt. Unsere Erfahrung ist, dass 95% aller Immobilienmakler-Homepages des Immobilienkäufer ansprechen. Doch wen wollt ihr denn wirklich erreichen oder anders formuliert, bei wem ist es schwieriger? Ja, genau – den VERKÄUFER!

Zielpersonen in der Farm lokalisieren

Wenn Ihr nun wisst, welche Vorlieben Eure Immobilienverkäufer-Personas habe, ob sie also

  • B. ihren Garten lieben und daher häufiger im Gartencenter zu finden sind;
  • die Frau einmal wöchentlich bei einem Damen-Salon einmal die Woche zum fönen auftaucht oder
  • ob sich beide im Senioren-Sport fit halten.

Du hast in jedem Fall eine konkretere Vorstellung davon, an welchen Meeting-Points Du Deine Zielperson finden kannst. Und dann weißt du auch, wo Du Werbung machen kannst. Ähnlich ist es in Social Media. Und, Du weißt auch, zu welchen sogenannten Zielgruppenkontakthaltern Du eine gute Beziehung aufbauen musst. Denn die Betreiber Deiner Meeting-Points sind diejenigen, die Dich möglicherweise empfehlen können.

Neben den Antworten auf diese Fragen sollte euer Social Media-Auftritt, egal ob in einem Sozialen Netzwerk oder die eigene Homepage, klar strukturiert und verständlich sein. Wer sich im Internet schlau machen möchte, legt Wert darauf, dass die Informationen übersichtlich dargestellt und schnell zu finden sind. Ein gelungenes Beispiel könnte so aussehen:

https://www.website-award-hessen.de/sieger-website/

Ihr habt Fragen? Dann sprecht uns gerne an. Mit unseren Erfahrungswerten aus jahrelanger Praxis helfen wir euch gerne, eure Personaprofile zu schärfen. Sollen wir dazu vielleicht mal ein Seminar veröffentlichen?

Maklerprovision 2020

Das ändert sich bei der Maklerprovision 2020/21

 

Maklerprovision 2020
Maklerprovision 2020

In diesem Artikel gehen wir auf die Maklerprovision und die damit verbundenen Änderungen am 23. Dezember 2020 ein.

Hier erfahren Sie,

– wann ein Immobilienmakler eine Provision verlangen kann.

– wer diese bezahlt.

– wie hoch sie ist.

– ob man die Provision mit dem Makler verhandeln.

– oder ob man diese als Käufer bzw. Mieter sogar umgehen kann.

– wann die Provision fällig ist.

– wann das Provisionsverlangen eines Maklers unwirksam ist.

– und natürlich die einzelnen Aspekte zu den Neuerungen der Maklerprovision.

Wann ein Makler eine Provision verlangen kann,

hängt von folgenden Gegebenheiten ab:

  1. Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen.
  2. Der Makler hat Maklertätigkeiten erbracht.
  3. Es wurde ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen.
  4. Die Tätigkeiten des Maklers waren die Ursache für den Vertragsabschluss.
  5. Der Vertrag war im Nachhinein, aufgrund eines Mangels, nicht unwirksam.

Mehr über die einzelnen Maklertätigkeiten und ob eine 5-stellige Maklerprovision gerechtfertigt ist, finden Sie unter https://profertis.com/maklerprovision-im-schlaf.

Wer die Maklerprovision bezahlt,

wurde bis Juni 2015 nicht vom Gesetzgeber vorgegeben. Bei der Vermietung war es, solange die Immobilie nicht schwer zu vermieten war, so ziemlich immer der Mieter, der zahlen musste. Beim Immobilienverkauf zahlt aktuell, in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen, nur der Käufer eine Provision an den Makler. In den anderen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer meist die Provision zu 50%.

Ab Dezember 2020 ist es Bestandteil der Neuregelung der Maklerprovision, sodass die Teilung von 50% bundesweit ausweitet wird und nicht mehr nur der Käufer alleine die Provision zahlen muss.

Allerdings ist es, falls der Verkäufer den Makler beauftragt, auch die Auslegungssache des Verkäufers, ob er die Provision alleine bezahlt, oder ob der Käufer 50% der Maklerprovision übernehmen muss, wenn dieser die Immobilie kaufen möchte. Der Verkäufer muss dabei mindestens den gleichen Anteil an Gebühren zahlen, wie der Käufer.

Falls nun der Käufer den Makler mit einem Suchauftrag beauftragt, gilt auch das Bestellerprinzip und der Käufer trägt somit alleine die Provision, solange der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt nicht schon im Bestand hat. Hier vertritt der Makler nur den Käufer.

Grundsätzlich sieht das neue Gesetz also vor, dass der Makler einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer abschließt, indem von vornherein eine Doppelprovision vereinbart worden ist. Hier ist der Makler dann für beide Parteien zuständig.

Zusätzlich gilt: Vereinbart der Makler mit einer Partei, z.B. dem Verkäufer, eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der Gegenseite keine Maklergebühren versprechen lassen.

Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe frei vereinbar, das heißt, dass es hier noch keine gesetzlichen Vorgaben gibt.

Im Moment gilt noch diese Tabelle von: „immoverkauf24“ (inkl. 19% Mwst), wobei sich Eigentümer und Makler an die marktüblichen Regelungen im jeweiligen Bundesland hält:

Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen¹ 7,14 % oder 4,76-5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen² 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz³ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein¹ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen ⁴ 7,14 % 3,57 % 3,57 %

Die Höhe der Provision

darf, bei Vermietung, maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, welche vom Auftraggeber des Maklers zu zahlen ist.

Bei der Vermietung ist die Provision so gut wie nicht verhandelbar, da sie meistens gerade so die Kosten des Maklers deckt.

Dass ein Käufer die Maklerprovision komplett umgehen kann, funktioniert in der Regel nicht. Solange der Makler nachweisen kann, dass er den Interessenten rechtswirksam vermittelt und somit auch zu der Vermietung oder dem Verkauf beigetragen hat, hat der Makler einen Anspruch auf seine Provision.

Die Zahlung der Provision

ist meistens mit Abschluss eines Miet- bzw. notariellen Kaufvertrags fällig. Dafür hat man in der Regel 7 – 14 Tage, nach Unterschrift des Vertrages, Zeit. Momentan wird mit Verkäufern oftmals die Sonderregelung getroffen, dass ihr Anteil erst nachdem sie ihren Anteil des Kaufpreises, für die Immobilie vom Käufer, bekommen haben, zu zahlen ist.

In Zukunft muss der Verkäufer, solange nur er einen Maklervertrag abgeschlossen hat, zuerst zahlen. Erst, wenn der Verkäufer seine Zahlung an den Makler nachgewiesen hat, muss der Käufer seinen Anteil an den Makler zahlen.

Wenn der Makler, die oben genannten Bedingungen, unter „Wann ein Immobilienmakler eine Provision verlangen kann“, nicht erfüllt, ist das Provisionsverlangen des Maklers unwirksam.

Kurzgefasst! Somit gelten für die Neuregelungen am 23. Dezember 2020 folgende Aspekte:

Mögliche Varianten zur Provisionszahlung: 
  1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart eine Doppelprovision.
  2. Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Diese teilen sich der Verkäufer und der Käufer, wenn der Käufer sich später im Kaufvertrag verpflichtet einen Teil zu übernehmen.
  3. Nur der Verkäufer zahlt die vollständige Maklerprovision.
  4. Nur der Käufer zahlt die vollständige Provision.

Verträge:

Die neuen Regelungen gelten nur für Verträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen, bzw. immer dann, wenn der Käufer auch selber Verbraucher ist. Somit sind unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser, sowie Immobilienkäufe von Unternehmern ausgenommen. Die Verbraucher, welche die Immobilie für die Selbstnutzung oder für den Vermögensaufbau erwerben, werden damit entlastet. Allerdings wurden Verbraucher, die ein Grundstück für den Eigenbau ihrer Wohnimmobilie erwerben, nicht berücksichtigt.

Maklerverträge:

Ein Maklervertrag bedarf künftig der Textform. Möglich ist somit eine Vereinbarung per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Allein mündlich darf ein solcher Maklervertrag nicht mehr geschlossen werden.

Maklerprovision:

Vereinbaren Makler und Verkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit, so darf der Makler sich seine Provision nicht vom Käufer holen.

Wer zuerst zahlen muss:

Allein wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, muss der Verkäufer zuerst seinen Anteil zahlen und dies auch nachweisen. In allen anderen Fällen gilt keine Reihenfolge.

Höhe der Maklerprovision:

Eine Grenze der Maklerprovision beim Verkauf gibt es nicht, sie beruht auf der Verhandlungsbasis.

Was verändert sich in der Immobilienbranche durch Corona?

 

Corona in der Immobilienbranche
Corona in der Immobilienbranche

Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienbranche

Seit März 2020 bestimmt das Corona-Virus das gesellschaftliche Leben in Deutschland und ein Ende ist (noch) nicht in Sicht. Auch im Berufsleben hat das Auswirkungen. Kurzarbeit und wirtschaftliche Einbußen auf der einen, neue strategische Ausrichtungen und Ideen zur Gestaltung der Zukunft auf der anderen Seite.

Auswirkungen der Corona-Krise auf die Preisentwicklung

In vielen Städten und Regionen ist der Bedarf an Wohnraum höher als das vorhandene Immobilienangebot. Das hat sich durch die Corona-Krise nicht geändert. So werden Immobilienkäufe aktuell zwar verschoben, die Nachfrage aber wird bleiben. Negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung sind bisher ausgeblieben und wir gehen davon aus, dass dies auch zukünftig so sein wird. So sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit Februar beispielsweise um 4,8 % gestiegen – und damit vergleichbar mit der Preissteigerung aus dem Vorjahr.

„Die Städte der Zukunft“

Der ZIA (Zentrale Immobilien Ausschuss) hat in seinem aktuellen Positionspapier „Quartiere der Zukunft“ an Politik und Kommunen dafür appelliert, bei der zukünftigen Planung und Städteentwicklung den Quartiersgedanken in den Vordergrund zu stellen. Das Prinzip „Wohnen am Rand, Arbeiten und Einkaufen im Zentrum“ sei nicht mehr aktuell. Vielmehr soll der Fokus darauf gelegt werden, Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie und Büroräumlichkeiten in Quartieren zu bündeln. Das bedeutet konkret: Eine bessere Verbindung von Wohnen, Einkaufen und Arbeiten. Alle 18 Forderungen des ZIA , u.a. zur Bauakte und zur Energieeffizienz können hier nachgelesen werden:

https://www.zia-deutschland.de/fileadmin/Redaktion/Positionen/PDF/ZIA_Positionspapier_18_Punkte_Baubeschleunigung_Stand_25_03_2020.pdf

Weniger Büros, mehr Fläche

Wir gehen davon aus, dass vor allem in Städten Büroflächen der Corona-Krise zum Opfer fallen werden. Die aktuelle Situation hat den Trend zum Homeoffice verstärkt. Dieser Trend dürfte auch nach der Krise weiter anhalten. Dennoch gehört der Büroalltag keineswegs der Vergangenheit an. Der Mensch als soziales Wesen braucht den Austausch mit den Kollegen, darüber hinaus werden die Arbeitsinhalte, für die Kreativität gefordert ist, häufig in Teams bewältigt. Die Corona-Krise wird bei vielen Unternehmen aber möglicherweise zu einem Umdenken führen: Um zukünftig für Pandemien gewappnet zu sein, könnten Büroflächen erweitert werden, um Abstandsregeln zu ermöglichen. Hat sich die durchschnittliche Bürofläche pro Mitarbeiter in den vergangenen Jahren immer weiter reduziert, führt die aktuelle Corona-Krise dazu, dass sich dieser Trend umkehrt. Moderne und großzügige Büros werden zum Argument, um Mitarbeiter zu binden und neue Fachkräfte anzuziehen.

Kauf und Verkauf von Immobilien im Zeichen der Digitalisierung

Einer aktuellen Umfrage des IVD (Immobilienverband Deutschland e.V.) zufolge wünschen sich 75 % aller Deutschen Wohneigentum. Das hängt vor allem damit zusammen, dass die Menschen aufgrund der Corona-Pandemie mehr Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen und die Qualität des Wohneigentums eine höhere Bedeutung bekommen hat. Ebenso werden die Menschen zurückhaltender, was persönliche Beratungen oder Begehungen angeht. Umso wichtiger ist es heutzutage daher, mit einem guten Social Media-Auftritt zu punkten. Sie sollten genau wissen, wer ihre Zielgruppen sind (Käufer und Verkäufer) und wie Sie diese zielgerichtet ansprechen. Einfache und gut strukturierte Bedarfs- bzw. Beratungsstrecken auf Ihrer Homepage sowie virtuelle Besichtigungstools werden in Zukunft für Ihren Erfolg unvermeidbar sein. Hierzu geben wir Ihnen in unserem nächsten Blogbeitrag wichtige Infos und Hinweise. Wir halten Sie auf dem Laufenden!

Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Immobilienverwalter

Besprechung

Nichts ist beständiger als der Wandel – oder lebenslanges Lernen ist die Basis für beruflichen Erfolg. Wer kennt diese Zitate nicht? Sie sind aktueller denn je, vor allem in Bezug auf den Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Immobilienverwalter.

Das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“ trat am 01.08.2018 in Kraft.Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler müssen seither regelmäßige Weiterbildungen absolvieren, und zwar 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese Fortbildungspflicht wurde anstelle des im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehenen Sachkundenachweises eingeführt.

Mit der bevorstehenden WEG-Reform nach der parlamentarischen Sommerpause könnte sich das für Immobilienverwalter ändern. Die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises für Immobilienverwalter wird aktuell heiß diskutiert – auch innerhalb der Regierungskoalition. Die SPD ist für die Einführung, die CDU ist dagegen. Eindeutige Signale kommen auch aus der Immobilienwirtschaft. Der Immobilienverband Deutschland (IVD), der Bundesfachverband für Immobilienverwalter (BVI) sowie der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) fordern im Rahmen der anstehenden Novellierung des Wohnungseigentumsrechts die verpflichtende Einführung des Sachkundenachweises für Immobilienverwalter.

So bemängelt beispielsweise der IVD, dass einerseits das Ausüben eines Berufs in Deutschland streng reguliert sei, es andererseits für die Berufe des Immobilienmaklers und des Hausverwalters aber keinerlei gesetzliche Mindestanforderungen an Ausbildung und Sachkunde gibt. Der BVI argumentiert, dass Immobilienmakler und Immobilienverwalter in einem breiten Tätigkeitsfeld agieren, welches weitreichende kaufmännische, rechtliche und technische Kenntnisse voraussetzt. Diese Anforderungen seien nur mit einer Qualifizierung zu erreichen, die über einen Sachkundenachweis verbrieft sind. Der VDIV sieht in der Einführung des Sachkundenachweises vor allem auch die logische Fortsetzung des Verbraucherschutzgedankens. Jeder Verband hat also unterschiedliche, aber gut begründete Argumente für die Einführung des Sachkundenachweises. Die Forderungen des VDIV und elf weiterer Verbände, die schriftlich an den Bundestag übermittelt worden sind, können hier eingesehen werden:
https://vdiv.de/download/a28vm9sr6kd276vm74q68p6vdtk/2020-06-15%20Verb%C3%83%C2%A4ndebrief%20mit%20Unterschriften_gesichert.pdf

Fachliche Weiterbildungen

mit entsprechendem Qualifizierungsnachweis gehören in den meisten Berufen zum Standard bzw. werden zum Teil gesetzlich vorgeschrieben. Doch es gibt auch andere Gründe, die für die verpflichtende Einführung des Sachkundenachweises sprechen. So hat eine Umfrage von „wohnen im eigentum.die wohneigentümer e.V.“, ein Zusammenschluss von Erwerber/innen und Eigentümer/innen von Einfamilienhäusern und Wohnungen, die bereits im Jahr 2017 durchgeführt wurde, ein eindeutiges Bild abgegeben. An der Umfrage beteiligten sich seinerzeit 634 Personen aus dem gesamten Bundesgebiet. 47% der Befragten gaben an, dass Schadenskosten u.a. dadurch entstanden sind, weil Jahresabrechnungen entweder fehlerhaft bzw. unvollständig waren oder erst gar nicht vorhanden waren. 43% bemängelten eine unvollständige Aktenführung. Infolge dessen war fast jede zweite WEG in den letzten zehn Jahren von einem oder mehreren Gerichtsverfahren betroffen. Ein Sachkundenachweis würde also nicht nur die Verbraucher, sondern auch den Immobilienmakler oder den Immobilienverwalter schützen, denn Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. In einer immer schneller werdenden Welt mit zunehmender Digitalisierung und einer sich ständig ändernden Rechtslage würde ein Sachkundenachweis auch helfen, das erforderliche Wissen stetig „up to date“ zu halten.

Wir sind gespannt, welche Entscheidung schlussendlich getroffen wird. Neben der  aktuell bestehenden Fortbildungspflicht für alle Immobilienmakler, die sich für eine Gewerberechtliche Zulassung gemäß § 34c GewO beim Gewerbeamt registrieren oder diese erhalten möchten, wäre die Erlangung eines Sachkundenachweises ein weiterer Baustein, auf dem wir Sie gerne fachlich und kompetent begleiten würden.

WEG Reform 2020?

Erlaubnis 34c
WEG-Reform

Hier erfahren Sie alles Wissenswerte über die WEG-Reform:

  1. Gesetzentwurf
  2. Größte Kritikpunkte
  3. Was wollen die Eigentümer?
  4. Wie geht es jetzt weiter?

 Der Gesetzentwurf der WEG-Reform:

Im Wesentlichen sieht der Entwurf folgende Änderungen vor:

  • Sanierung und Modernisierung erleichtern
  • Einsicht der Eigentümer aller Verwaltungsunterlagen
  • Abberufung des Verwalters
  • Befugnisse für Verwalter erweitern
  • Beschluss-Sammlung abschaffen
  • Eigentümerversammlungen online und Beschlussfähigkeit – unabhängig von der Zahl der Anwesenden
  • Verwaltungsbeirat flexibler gestalten
  • Gemeinschaft wird Träger der Verwaltung und von Rechten, Pflichten sowie bei Klagen
  • Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen
  • Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
  • Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ab 1. Eigentümer
  • Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
  • Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung
  • Gegenstand und Inhalte der Jahresabrechnung
  • Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
  • Sachkundenachweis für Verwalter

Was bedeutet das genau?

Sanierung und Modernisierung erleichtern

Wer schon einmal auf Krücken durchs Haus gehen musste, weiß, wie wertvoll eine barrierefreie Wohnung sein kann. Der barrierefreie Umbau hilft demnach nicht nur älteren bzw. pflegebedürftigen Menschen. Der Weg auf die Terrasse oder in den Garten wird geebnet, damit kein Hindernis, wie zum Beispiel eine kleine Stufe, die freie Bewegung behindert. Denn für Menschen, die im Rollstuhl sitzen, ist dieses Hindernis ohne Hilfe nicht zu überwinden.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen künftig zu vereinfachen, sieht der Entwurf vor, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben soll, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten. Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Zur energetischen Sanierung gehört die Dämmung der Fassade, des Daches und des Bodens, sowie des Kellers. Zudem werden Heizungen und Fenster saniert bzw. erneuert, nicht nur damit dem Bewohner weniger Energiekosten entstehen. Eine energetische Sanierung erhöht auch die Wohn- und Lebensqualität und steigert bzw. erhält den Wert des Gebäudes. Außerdem trägt eine energetische Sanierung zur Schimmelprävention bei, da die Innenwände wärmer sind, denn Schimmel bildet sich immer dann, wenn Feuchtigkeit an einer kalten Wand kondensiert.

Künftig soll es Mietern auch möglich sein diese sogar einzufordern.

Unterstützend dazu gibt es bereits die steuerliche Förderung und künftig wird es das neue Gebäudeenergiegesetz geben. Darüber berichten wir noch einmal an anderer Stelle.

Die Rechtserweiterung für Wohnungseigentümer

Künftig dürfen alle Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen einsehen. Dieser Umstand wurde bereits durch ein BGH-Urteil geregelt und soll künftig auch im WEG geregelt sein.

Abberufung des Verwalters

Künftig soll eine Gemeinschaft einen Verwalter leichter abberufen können. Momentan muss noch ein wichtiger Grund vorliegen, um dies durchzuführen.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse sollen erweitert werden, somit wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestaltet. Der Verwalter soll auch über die Maßnahmen entscheiden, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Wann Eigentümer nun selbst abstimmen, hängt von der Bedeutung der Maßnahme für die Gemeinschaft ab. Dies ist wiederum von Größe und Art der Anlage abhängig. Darüber hinaus erhält der Verwalter eine unbeschränkbare und eine unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft im Außenverhältnis. Allein im Innenverhältnis darf die Gemeinschaft die Aufgabe des Verwalters einschränken.

Abschaffung der Beschluss-Sammlung

Momentan sieht das Gesetz vor, dass Protokolle von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung, geführt und auch in einer Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden. Dies ist in erster Linie Sache des Verwalters. Künftig soll diese allerdings abgeschafft werden.

Eigentümerversammlungen online und die Beschlussfähigkeit soll dabei unabhängig von der Zahl der anwesenden sein

Künftig soll die Möglichkeit einer digitalen Teilnahme an Eigentümerversammlungen bestehen und die Beschlussfähigkeit soll dabei unabhängig von der Zahl der anwesenden sein.

Flexiblere Gestaltung des Verwaltungsbeirats

Wie viele Wohnungseigentümer im Beirat sitzen, soll ein Beschluss der Gemeinschaft flexibel festlegen. Darüber hinaus haften ehrenamtliche Beiräte nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, damit sich mehr Eigentümer als Beiräte zur Verfügung stellen.

Gemeinschaft wird Träger der Verwaltung und von Rechten, Pflichten, sowie bei Klagen

Künftig soll die Wohnungseigentümergemeinschaft Träger der Verwaltung und somit auch von Rechten, Pflichten und Klagen sein. Somit ist die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan anzusehen.

Abschaffung der Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters

Künftig soll die Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten nicht mehr bestehen, da die Wohnungseigentümer ausreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt seien.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Eine Änderung von vereinbarungsändernden Beschlüssen durch die Vereinbarung aller Wohnungseigentümer hängt künftig mit der Eintragung in das Grundbuch zusammen. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, darf diese Regelung auch nur durch eine neue Vereinbarung geändert und muss ins Grundbuch eingetragenwerden.

Wohnungseigentümergemeinschaft ab dem 1. Eigentümer

Künftig soll eine Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit dem ersten Eigentümer in Kraft treten. Somit bildet der teilende Eigentümer mit Anlegung der Grundbücher eine „Ein-Mann-Gemeinschaft“. Darüber hinaus hat der erste erwerbende Eigentümer schon ein Mitbestimmungsrecht, da er ein werdender Wohnungseigentümer ist.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Künftig sollen auch Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenbereiche und andere Freiflächen zum Gegenstand von Sondereigentum gehören können.

Vereinfachte Eigentumsentziehung bei schleppender Hausgeldzahlung

Wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt, kann die Gemeinschaft Strafen erlassen. Eine mehrfache Verletzung der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft kann sogar die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen. Auch, wenn der konkrete Grund in dem Moment nicht mehr vorliegt. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Eigentümer mehrfach mit der Zahlung des Hausgeldes in Verzug gerät. Jedoch zum Zeitpunkt der Klage wieder ausgeglichen hat. Bisher war es so, dass die Klage nicht mehr aufrecht erhalten bleiben konnte. Das soll sich nun ändern.

Gegenstand und Inhalte der Jahresabrechnung

Künftig soll sich die Beschlussfassung der Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränken. Das Rechenwerk hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht, mit dem Namen „Erhaltungsrücklage“, aufzustellen. Dieser soll die Darstellung der Instandhaltungsrücklage sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens beinhalten. „Erhaltungsrücklage“ soll verdeutlichen, dass es sich nicht nur um einen Bilanz-Posten, sondern um das verfügbare Vermögen handelt.

Harmonisierung von Miet- und Wohneigentumsrecht

Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Mieter wird bisher nach Wohnfläche in qm verteilt. Die Kosten bei Wohnungseigentum verteilen sich nach den sog. Miteigentumsanteilen. Diese sind in der Regel nicht deckungsgleich mit der Wohnfläche.

Künftig soll die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung gelten, wenn Eigentumswohnungen vermietet werden.

Sachkundenachweis für Verwalter

Da ein unsachgemäß arbeitender Verwalter zur Existenzbedrohung für Wohnungseigentümer werden kann, sieht die WEG-Reform künftig vor, einen Sachkundenachweis für Verwalter einzuführen. Zwölf Verbände aus der Immobilienbranche und aus benachbarten Branchen, darunter neben dem VDIV (Verband Deutscher Immobilienverwalter) der Deutsche Mieterbund und Haus & Grund Deutschland haben sich mit einem Brief an die Vorsitzenden der Bundesfraktion gewandt. Darin enthalten ist auch, dass eine Fortbildungspflicht innerhalb von drei Jahren nicht ausreichen würde. Darüber hinaus verweisen die Verbände in ihrem Schreiben auf das Ausland, wo der Nachweis einer Qualifikation längst Standard sei.

Die größten Kritikpunkte:

Im Gegensatz zum Wohnen im Eigentum (WIE), bescheinigt der VDIV dem Entwurf eine „hohe Qualität“. Laut einer Stellungnahme vom WIE, seien die Maßnahmen mit vielen neuen, hohen Risiken und teilweise unkalkulierbaren Gefahren für die Wohnungseigentümer verbunden.

Wir haben die beiden Sichten im Folgenden für Sie gegenübergestellt.

Zur Kritik gehören:

  1. Stärkung der Stellung des Verwalters. Ein großer Streitpunkt ist die Rolle des Verwalters und die zusätzliche Macht, die er bekommt. Der VDIV begrüßt die neue Rolle, die Verwalter laut dem Entwurf zur WEG-Reform bekommen. Der WIE kritisiert die unbeschränkte Vollmacht der Verwalter, denn diese schütze nur die Wirtschaft, führe für Eigentümer aber erhebliche Rechtsunsicherheiten ein.
  2. Bisher kein Sachkundenachweis für Verwalter gefordert. Die Eigentümer stören sich daran, dass Verwalter als „Berufsgruppe mit äußerst durchwachsener Qualifikation“ eine solch starke Stellung bekommen. Ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Vermieter soll zum Entwurf hinzugefügt werden. Der WIE ist der Ansicht, dass dieser Nachweis der erste Schritt in eine einheitliche Qualifikation sein könnte. Auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisiert nach der Anhörung durch Sachverständige die Tatsache, dass Verwalter keinen Sachkundenachweis brauchen.
  3. Einfache Mehrheitsbeschlüsse. Die neuen einfachen Mehrheitsbeschlüsse für die Förderung der Modernisierung beinhalten laut der WIE die Gefahr, dass ein unsoziales Abstimmungsverhalten gefördert werde. Außerdem besteht die Gefahr, dass durch die Absetzung des Quorums, finanzschwache Eigentümer gegenüber Investoren das Nachsehen haben.
  4. Haftung der Gemeinschaft. Dadurch, dass die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll, würde somit auch die Gemeinschaft für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung und Pflichtverletzungen durch den Verwalter aufkommen müssen (Stellungnahme von WIE, Bauherren-Schutzbund (BSB), Verband Wohneigentum (VEW) und Verband der Deutschen Wohnungseigentümer (VDWE)).
  5. Keine Stärkung der Stellung des Verwaltungsbeirats. Allein die Anzahl und die Haftung der Beiratsmitglieder werden begrenzt, ansonsten werden die Rechte des Beirats nicht geklärt und die Aufgaben nicht konkretisiert. Einzelne Aufgaben, wie die Prüfung von Kostenvoranschlägen, seinen sogar gestrichen worden. Außerdem kritisieren die Eigentümerverbände, dass das Gesetz den Beirat nicht als Kontrollorgan benennt.
  6. Jahresabrechnung wird nicht transparenter. Um die Anfechtungsklagen zu reduzieren, will die WEG-Reform die Jahresabrechnungen vereinfachen, doch die Verbände kritisieren, dass mit den Neuregelungen die Abrechnung trotzdem nicht transparenter und korrekter wird. Der WIE sieht außerdem die Gefahr, dass die anderen Regelungen, wie die Stärkung der Verwaltermacht, sowie „unausgegorene Regelungen für bauliche Maßnahmen und deren Kostenverteilung“ für neue Streitpunkte sorgen werden.
Das wollen die Eigentümer:

BSB, VEW, VDWE und WIE haben gemeinsam einen Forderungskatalog aufgestellt, was im Entwurf nachzubessern sei:

  1. Verbraucherorientierte Überarbeitung des Entwurfs zur WEG-Reform, der sich an den Problemen und Interessen der Wohnungseigentümer orientiert.
  2. Kein Stärken der Verwalterstellung; vor allem keine unbeschränkbare Macht, Verträge für die Eigentümer abschließen zu können.
  3. Mehr Einsichts-, Auskunfts- und Kontrollrechte für Eigentümer.
  4. Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden.
  5. Konkrete Vorgaben für die Jahresabrechnung.
  6. Gefahren, die mit der Erleichterung von baulichen Veränderungen einhergehen, müssen entschärft werden.
Wie es jetzt mit der WEG-Reform weitergeht:

Ursprünglich sollte der Bundestag am 19. Juni 2020 über die Weg-Reform entscheiden.

Nach einer Expertenanhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am 27. Mai 2020 sollte es zu Lesungen im Bundestag kommen, doch schon in der Anhörung deutete sich an, dass einige Punkte noch größeren Abstimmungsbedarf haben. Somit trafen sich die Berichterstatter der Bundesfraktionen am 18. Juni 2020 noch einmal zu einem Vermittlungsgespräch.

Der „Tagesspiegel“ berichtete, dass sich die Koalitionspartner auf erste Punkte einigen konnten, allerdings sei die endgültige Abstimmung auf die Zeit nach der parlamentarischen Sommerpause verschoben worden.

Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßt die Verschiebung auf den Herbst, laut Verbandspräsident Kai Warnecke, sei es richtig, sich für die WEG-Reform Zeit zu nehmen und diese gründlich zu bearbeiten. Der aktuelle Entwurf dürfe nicht das letzte Wort sein.