Grundlagen der Immobilienbewertung – das Sachwertverfahren

In der Immobilienbewertung unterscheiden wir zwischen zwei Verfahren: Dem Sachwertverfahren, und dem Ertragswertverfahren. Heute stellen wir euch das Sachwertverfahren vor.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren, um den Verkehrswert (Marktwert) oder Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Es ist geregelt in den §§ 21-23 der ImmoWertV. Mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Die Wertermittlung einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird dann angewandt, wenn das Gebäude privat verkauft und und anschließend keine Rendite erzielt werden soll.

Messgrößen des Sachwertverfahrens

Der Sachwert einer Immobilie setz sich aus dem Bodenwert, dem Gebäuderichtwert und dem Marktanpassungsfaktor zusammen. Die Berechnungsformel lautet:

(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Der Bodenwert

Der Bodenwert eines Grundstücks wird gemäß folgender Formel berechnet:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m².

Der Bodenrichtwert ist ein Referenzwert, denn es fließen neben den tatsächlichen, früheren Verkaufspreisen auch Schätzungen in die Feststellung ein. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den sogenannten Bodenrichtwertkarten beziehungsweise Bodenrichtwerttabellen festgehalten.

Der Gebäudesachwert

Der Gebäudesachwert einer Immobilie wird gemäß folgender Formel berechnet:

Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert.

Zur Berechnung der Herstellungskosten wird auf die Regelherstellungskosten zurückgegriffen. Hierbei handelt es sich um einen Quadratmeterpreis, der im Bewertungsgesetz geregelt ist, und andere Faktoren wie Außenwände, Dach, Fenster, Fußboden und Heizung. Die Alterswertminderung ist gesetzlich geregelt und beträgt 1,25 % pro Jahr bei einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Der Marktanpassungsfaktor

Der Marktanpassungsfaktor wird von den lokalen Gutachterausschüssen berechnet. Werden im umliegenden Gebiet der Immobilie Häuser  z.B. für durchschnittlich 110 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 1,1.

Du hast noch Fragen zum Sachwertverfahren oder hast Interesse an Beispielrechnungen? Dan. sprich uns gerne an. Aus- und Weiterbildung ist unser Auftrag!

 

Wie der Job vom Immobilienmakler wirklich ist

Mal eben so zwei Millionen verdienen? Geld verdienen leicht gemacht und wenig Arbeit dabei? Das sind Vorurteile, mit denen Immobilienmakler leben müssen. Wir geben euch einen Einblick in die Realität.

Die Sicht auf den Immobilienmakler

Als Immobilienmakler führst du Menschen durch Wohnungen. Du erklärst Ihnen die wichtigsten Dinge zu ihrer Immobilie, streust ab und zu ein paar Zoten ein und schon rollt der Rubel. Und a apropos Immobilienmakler – das kann doch wirklich jeder, oder? Immobilien werden schließlich immer gebraucht und sind so zahlreich verfügbar, wie der Sand am Meer. Und wenn nicht, wird eben einen neue Immobilie gebaut, kein Problem. Zahlungsverpflichtungen gibt es nicht und der Verkaufserlös wandert 1:1 in meinen Geldbeutel. Herz, was willst du mehr?

Fakten zum Immobilienmakler

  • Wenn du als Immobilienmakler tätig sein willst, benötigst du eine entsprechende Ausbildung und hast nach § 34 c der Gewerbeordnung auch eine Pflicht zur ständigen Fortbildung.
  • Als Immobilienmakler fliegen dir die Kunden nicht zu, du musst sie akquirieren. Dafür brauchst du neben einem guten Netzwerk an Kontakten auch Sachkunde und Empathie.
  • Wann wurde das Dach das letzte Mal saniert? Wie hoch sind die Rücklagen? Was wurde in den letzten Eigentumsprotokollen festgehalten? Auf solche Fragen solltest du auch die Antworten kennen.
  • Gerade in Großstädten wird der Wohnraum immer knapper. Eine Immobilie zu finden, den Eigentümer kontaktieren und einen Käufer finden, kann dauern. Dein Einkommen hängt maßgeblich von deinen Vertriebskünsten ab.
  • Der Immobilienmarkt ist ein dynamisches Umfeld und entwickelt sich ständig weiter. Auch ausländische Investoren sind auf den Geschmack gekommen und kämpfen mit dir um deine potentiellen Kunden.
  • Käufer bzw. Mieter gibt es vielleicht genug, aber nicht jeder kann sich die Immobilie auch leisten. Den Hintergrund zu deinen Kunden musst du dir erarbeiten und auf ihre Bedürfnisse eingehen.
  • Wenn du als Immobilienmakler selbständig bist, hast du sehr wohl Kosten. Büroräume, technische Infrastruktur und Steuern bezahlen sich nicht von alleine.

Noch Fragen?

Du siehst, als Immobilienmakler befindest du dich nicht ständig auf der Sonnenseite des Lebens. Ein Immobilienmakler arbeitet hart, so wie jeder andere Mensch auch. Nichts desto trotz ist die Arbeit abwechslungsreich und macht auch Spaß. Du möchtest dich zum Immobilienmakler ausbilden lassen oder dich weiterbilden? Dann sprich uns gerne an. Aus- und Weiterbildung ist unser Auftrag!

Die Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform wird kommen. Bis 2025 muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Die Bundesländer haben dabei die Wahl zwischen dem Bundesmodell oder einem eigenen Landesgesetz.

Das Wichtigste zur Grundsteuerreform in Kürze

  • Wie viel Grundsteuer gezahlt werden muss, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Hebesätze der Kommunen schwanken zwischen 340 und 900 %. Außerdem basiert die bisherige Berechnung auf alten Grundstückswerten. Das verstößt gegen das Gleichheitsprinzip,
  • Bis zum 31.12.2019 musste die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer neu geregelt werden.
  • Die Gesetzesänderung sieht vor, dass sich die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet. Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig.
  • Es gibt eine Öffnungsklausel, nach der die Bundesländer eigene Regeln zur Grundsteuerberechnung aufstellen dürfen. Dafür ist eine Änderung des Grundgesetz erforderlich.
  • Für Städte und Kommunen ist die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Insgesamt soll die Grundsteuerreform kostenneutral ausfallen. Damit Grundbesitzer in Zukunft nicht höher besteuert werden, müssen die Kommunen ihre Hebesätze anpassen.

Die Berechnungsformel zur Grundsteuer

Die Bundesregierung hat beschlossen, die Grundsteuer auch künftig werteorientiert zu erheben. Wer im Zentrum einer Metropole wohnt, soll mehr zahlen als jemand für eine vergleichbare Immobilie, die in einer strukturschwachen Stadt steht. Die Berechnungsformel ab 01.01.2025 lautet: Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.

Der Wert der Immobilie bestimmt sich durch mehrere Faktoren

Als wesentliche Faktoren zur Bestimmung des Grundbesitzwertes gelten der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Dafür wird das Bundesfinanzministerium die einzelnen Gemeinden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes in Mietniveaustufen einteilen. Weitere Faktoren sind die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie und das Alter des Gebäudes.

Die Steuermesszahl wird stark gesenkt

Die fiktive Steuermesszahl hat künftig mit 0,034 % statt 0,35 % nur noch etwa ein Zehntel ihres bisherigen Wertes. Um den sozialen Wohnungsbau und genossenschaftliches Wohnen zu fördern, ist in diesem Bereich ein zusätzlicher Abschlag von 25 % vorgesehen.

Die Kommunen müssen ihre Hebesätze anpassen

Grundbesitzer sollen zusammengenommen nicht mehr zahlen müssen und die Kommunen weiterhin mit einem ähnlichen Betrag rechnen können. Weil die Grundsteuer aber werteabhängig bestimmt werden soll und Immobilien in ihrem Wert kräftig gestiegen sind, müssen die Kommunen dafür ihre individuellen Hebesätze anpassen. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht allerdings nicht.

Der aktuelle Stand in den Bundesländern

Den aktuellen Stand in den Bundesländern könnt ihr hier einsehen:

Update Grundsteuer

 

 

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau

Wer privat neue Mietwohnungen baut, kann die Kosten dafür steuerlich absetzen. Um diese Sonderabschreibung nutzen zu können, müssen Vermieter wichtige Fristen beachten. Dabei ist der Zeitpunkt der Anschaffung maßgeblich. Wir geben nochmal einen Überblick zu die wichtigsten Fakten.

Sinn und Zweck der Förderung

Gerade in Gegenden, in denen der Wohnraum knapp ist, braucht es Investitionsanreize für zukünftige Vermieter. Wer neuen, bezahlbaren Wohnraum schafft, kann das steuerlich absetzen. Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau ist seit August 2018 Gesetz. Für neu gebaute Wohnungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Jahren danach Sonderabschreibungen von jährlich bis zu 5 % der Anschaffung- oder Herstellungskosten der Wohnung in Anspruch genommen werden.

Zusätzlich wird in diesen Jahren die normale lineare Abschreibung mit 2 % gewährt. Dadurch kann jährlich eine Abschreibung von bis zu 7 % (bis zu 5 % Sonderabschreibung und 2 % lineare Abschreibung) geltend gemacht werden. Maximal können also in den ersten 4 Jahren 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des begünstigten Gebäudes steuermindernd geltend gemacht werden. Die neu gebauten Wohnungen müssen eine Mindestwohnfläche von 23 m²  haben.

Definition der Begriffe „Neu“ und „Anschaffung“

„Neu“ bedeutet für den Gesetzgeber, dass eine Mietwohnung auch im Jahr der Fertigstellung angeschafft sein muss. Wenn also eine Wohnung im Dezember 2020 fertiggestellt ist und im Januar 2021 gekauft wird, ist sie nicht neu. Wird die Wohnung im Februar 2021 fertiggestellt und im November 2021 angeschafft, gilt sie als neu.

Angeschafft ist eine Immobilie dann, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten übergehen. Dieser Übergangszeitpunkt wird notariell vereinbart und muss im Jahr der Fertigstellung liegen, wenn die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden soll. Der Übergang erfolgt in der Regel durch Zahlung des Kaufpreises.

Bedingungen für die Beantragung der Sonderabschreibung

Wer die Sonder-AfA beantragen will, muss folgende Bedingungen erfüllen:

  • Die Wohnungen oder Gebäude müssen für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren). Eine Eigennutzung ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.
  • Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
  • Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden).
  • Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt.
  • Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union liegen.
  • Die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.
  • Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen sind nicht begünstigt.

Du hast weitere Fragen zur Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau? Dich interessieren andere Themen? Dann sprich uns gerne an! Aus- und Weiterbildung ist unser Auftrag.

 

Makler-Tätigkeit in Zeiten von Corona

Die Corona-Krise erfordert ein Umdenken in der täglichen Arbeit. Das betrifft auch die Makler-Tätigkeit. Persönliche Besichtigungen und Begegnungen sind zwar unter Einhaltung von Abstandsregeln möglich, aber digitale Lösungen ebenso. Wie schaffen Sie den Umstieg? Oder ist ein ausgewogenes „Mischverhältnis“ zwischen Präsenz und virtuellen Möglichkeiten besser? Wir versuchen, Ihnen Anhaltspunkte zu geben.

Die Online-Präsenz

Halten Sie Ausschau nach geeigneter Software für den Austausch von Unterlagen und Dateien (z.B. Grundrisse oder Flurkarten). So können Besichtigungstermine schon im Vorfeld sauber vorbereitet werden. Natürlich können auch Messengerdienste für einen solchen Austausch genutzt werden. Verkäufer oder Eigentümer können Ihnen die erforderlichen Unterlagen über diesen Weg zur Verfügung stellen.

Homeoffice hat seit Beginn der Corona-Pandemie erheblich an Bedeutung gewonnen. Sie können diese Tatsache zu Ihrem Vorteil nutzen und Video-Beratungen anbieten. Ein Vorteil dabei: Dokumente lassen sich per Desk-Sharing, also Bildschirmteilung, anzeigen und können direkt besprochen werden. Ebenso können Sie virtuelle Besichtigungen und Video-Exposés anbieten. So können sich Interessenten von zuhause aus ein Bild von der Immobilie machen. Fragen dazu könnten Sie per Chat beantworten – und zu guter Letzt gibt es ja auch immer noch das Telefon. Bei allen angebotenen Lösungen bleibt es wichtig, dass Sie sichtbar sind und bleiben. Ihr Gesicht sollte bei Videos also wenigstens am Anfang und am Ende zu sehen sein, unterstützt von ein paar persönlichen Worten.

Besichtigungen mit VR-Brille oder in moderner 3D-Technik setzen dem Ganzen die Krone auf. Das alles kostet Sie natürlich auch Geld. Überlegen Sie trotzdem, in solche Techniken zu investieren. Home-Shopping im Internet ist heute ganz normal. Alles, was die Menschen bequem vom Sofa aus erledigen können, birgt auch den Reiz, es zu tun.

Umsetzungsmöglichkeiten digitaler Angebote

  • Implementierung eines Lead Generators auf Ihrer Website
    Die Frage nach dem Wert bzw. dem Verkaufspreis der Immobilie steht für potenzielle Verkäufer an erster Stelle. Der Lead Generator führt eine automatische Bewertung der zu verkaufenden Immobilie durch. Der Makler, der seinem Kunden den Lead Generator zur Verfügung stellt, erhält in der Gegenleistung Kontaktdaten und Informationen zur verkaufenden Immobilie. Hier können Sie anknüpfen und sich um die Akquise des Objekts in den eigenen Immobilienbestand bemühen.
  • Digitales Farming
    Digitales Farming bezeichnet den Ansatz, über zielgruppenspezifische online-Werbemaßnahmen im Internet potenzielle Verkäufer anzusprechen. Digitales Farming können Sie über die Werbung durch soziale Medien, Facebook, Twitter, Instagram, erfolgen oder über Anzeigenschaltung – beispielsweise mit Google AddWords. Die Kombination mit einem Lead Generator bietet sich an. Hier verlinkt die Werbung direkt zur Landingpage des Maklers, auf der sich der Lead Generator befindet.
  • Kombination von offline-Akquise und digitalem Farming
    Durch „crossmediale Akquise“ will der Immobilienmakler online- und offline Werbung kombinieren. Dies kann beispielsweise geschehen, indem in Broschüren ein Link oder ein Gutscheincode zu finden ist, der auf Ihre Website zielt.
  • Akquise-Funnel und E-Mail-Marketing
    Die nachhaltige Bearbeitung von potenziellen Kunden führt letztlich dazu, dass Sie im Fall des Verkaufs tatsächlich „bevorzugt“ angesprochen werden. Eine kontinuierliche Bearbeitung potenzieller Verkäufer lässt sich über E-Mail-Marketing erreichen. Hier werden der Zielgruppe für sie interessante Inhalte zur Verfügung gestellt. Im Nebeneffekt kultiviert sich der Makler als „Marke“. Die Strategie lässt sich mit SEO-relevanten Inhalten auf der Maklerwebseite kombinieren – also mit Inhalten, die von den Suchmaschinen gefunden werden. Durch SEO-relevante Inhalte gelangen potenzielle Kunden in den Einflussbereich des Immobilienmaklers.

Behalten Sie Ihre Kunden im Auge

Auch bei virtuellen Gesprächen oder Besichtigungen bleibt es wichtig, dass Sie die Bedürfnisse Ihrer Kunden nicht aus den Augen verlieren. Gehen Sie auf die persönlichen Belange Ihrer Kunden ein. Egal ob gezielte Fragen, persönliche Worte oder ein „Mehr an Erklärungen“ – Ihre Kunden wissen das zu schätzen und werden es Ihnen danken.

Versuchen Sie sich also in die Lage Ihres Gegenübers zu versetzen: Nicht nur Ihr Leben und Ihre Tätigkeit hat sich durch Corona verändert, auch Ihr Kunde erlebt eine Veränderung. Arbeit im Homeoffice? Kurzarbeit? Oder wegfallende Einnahmen durch Mietausfall oder Mietminderungen? Diese Fragen und die Antworten darauf sollten Sie in Ihr Handeln einbinden. Wenn sich Ihre Kunden gut aufgehoben fühlen, fällt ein Abschluss leichter. Nicht nur Ihre technische Infrastruktur muss stimmen, sondern auch der persönliche Kontakt dazu: Das gesteigerte Bewusstsein für die Vorteile moderner Kommunikation und Tools wird über das Homeoffice hinaus Bestand haben.